대구지방법원 2026타경100704. 경산시 옥곡동 ‘부영우리마을(2단지)’ 202동 6층 601호, 동일 면적 실거래 비교 기준 84.9751㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 하경욱이며, 2019.04.19. 거래가 173,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 133,210,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권환길의 근저당권·전세권과 반도건설·신한카드·서민금융진흥원의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 자료의 임대관계는 미상이고 별도로 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리 인수보다는 213,000,000원이라는 신건 가격이 현재 거래 수준에 부합하는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 옥곡동 829-1 부영우리마을 202동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 1개 호수로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 내 6층 |
| 동일 면적 실거래 기준 | 84.9751㎡ · 부영우리마을(2단지) |
| 소유자 | 하경욱 (2019.04.19. 소유권이전 · 거래가액 173,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 권환길 / 19,402,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.04.19. 주식회사신한은행 근저당권 133,210,000원입니다. 이 근저당권은 2025.10.02. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 말소기준 뒤에 설정된 권환길의 근저당권 22,500,000원과 전세권 5,000,000원, 반도건설 가압류 35,126,279원, 신한카드 가압류 16,575,923원, 서민금융진흥원 가압류 13,415,912원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 126.6%
부영우리마을(2단지)은 510세대, 사용승인일 2005.07.29.이며, 동일 면적 84.98㎡의 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 168,208,333원과 최신 거래 190,000,000원을 우선해서 보면, 현재 최저가 213,000,000원은 최근 평균의 126.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 4 | 152,500,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 10 | 159,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 196,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 15 | 159,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 6 | 216,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 6 | 216,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 168,208,333원 |
최근 12개월 실거래는 140,000,000원~216,000,000원 범위이고 평균은 168,208,333원입니다. 최신 거래는 2026.07.의 190,000,000원입니다. 신건 최저가 213,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.6%로, 현재 가격을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 133,210,000원 | 133,210,000원 |
| 3. 근저당 · 권환길 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 4. 전세권 · 권환길 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사반도건설 | 35,126,279원 | 35,126,279원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,575,923원 | 13,381,721원 |
| 7. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,415,912원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 225,828,114원 중 채권자 예상배당은 209,218,000원, 미배당액은 16,610,114원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 213,000,000원 | 209,218,000원 | 16,610,114원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 170,400,000원 | 167,214,400원 | 58,613,714원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,320,000원 | 133,611,520원 | 92,216,594원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 인수부담이 늘어나는 구조가 아니라 낙찰가격 자체가 투자 판단을 좌우하는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 옥곡동 옥곡초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 6층 601호이며 사용승인일은 2005.07.29.입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남서측·북서측으로 폭 약 15미터, 남동측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 폭 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,200,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 부영우리마을(2단지)은 510세대이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 213,000,000원은 최근 12개월 평균 168,208,333원의 126.6%입니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래와 대조. 최신 동일 면적 거래는 2026.07. 190,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 이 거래금액보다 높습니다.
- 점유관계 확인. 별도 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·전입관계·실제 점유자를 입찰 전에 대조하세요.
- 말소기준권리 승계관계 확인. 2019.04.19. 신한은행 근저당권은 2025.10.02. 한국주택금융공사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 현재 권리자를 재확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제 및 관리비 등 실제 매수 후 부담 가능 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 126.6%
이 사건은 배당 시나리오상 매수인 인수 0원이고, 2019.04.19. 말소기준 이후의 근저당권·전세권·가압류 등도 매각으로 소멸합니다. 권리 측면에서는 구조가 비교적 분명합니다. 그러나 실질취득 기준금액 213,000,000원은 최근 12개월 평균 168,208,333원의 126.6%이고 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 결론은 “권리 인수는 낮지만 가격 메리트는 없다”입니다. 신건 최저가가 낮아 보이는 사건이 아니라, 최근 거래 수준과 비교해 가격을 엄격하게 봐야 하는 사건입니다.
