대구지방법원 2026타경100743. 대구 북구 읍내동 칠곡목련 전용 50.22㎡, 5층 건물 중 2층 203호 아파트입니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사한마음이고, 2020.04.20 소유권을 이전받으면서 거래가액은 179,000,000원으로 등기됐습니다. 이어 2020.05.04 대구대서신용협동조합 근저당 148,800,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 수협은행·농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동조합중앙회·신용보증기금의 가압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다. 앞서 2021년 설정됐던 (가칭)칠곡목련지역주택조합 가처분은 2023.09.18 말소됐고, 2024년 임의경매 역시 2025.03.13 취하로 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리관계에서 핵심은 낙찰자가 떠안을 등기상 권리가 없다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100743 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 읍내동 1171 6동 2층203호 · 도로명 대구광역시 북구 구암로15길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 50.22㎡ · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사한마음 · 2020.04.20 소유권이전 · 거래가액 179,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대서신용협동조합 / 90,288,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2020.05.04 대구대서신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 148,800,000원이고 채무자는 농업회사법인주식회사한마음입니다. 그 뒤 설정된 수협은행 가압류 81,004,194원, 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동조합중앙회 가압류 729,037,765원, 신용보증기금 가압류 865,000,000원과 2026.03.26 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균과 거의 같고 최신 거래보다 높다
칠곡목련 동일면적 50.22㎡의 최근 12개월 실거래는 총 12건이며 평균은 118,276,666원입니다. 현재 최저가 118,000,000원은 이 평균의 99.8%입니다. 숫자상 평균보다 아주 조금 낮지만 차이가 미미해 신건 자체를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수준은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.22㎡ | 2 | 109,820,000원 |
| 2026.08 | 50.22㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 50.22㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2026.02 | 50.22㎡ | 3 | 117,500,000원 |
| 2026.01 | 50.22㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 50.22㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 50.22㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 50.22㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2025.11 | 50.22㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2025.11 | 50.22㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 50.22㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 50.22㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.22㎡ | 12건 | 118,276,666원 |
실거래 범위는 109,820,000원~140,000,000원입니다. 특히 최신 거래는 2026.08의 109,820,000원으로 현재 최저가 118,000,000원보다 낮습니다. 같은 달 같은 2층에서 118,000,000원 거래도 있어 가격 편차가 확인되지만, 최신 저가 거래까지 고려하면 현재 신건 가격에 별도의 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 1. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 148,800,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 81,004,194원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 729,037,765원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 865,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,452,000원을 제외한 115,548,000원이 대구대서신용협동조합에 배당되고 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 총 채권액 1,823,841,959원 중 115,548,000원이 배당돼 미배당액은 1,708,293,959원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 읍내동 대천초등학교 서측 인근으로, 주변은 학교·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 203호이며, 도시가스와 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 5차선, 서측 왕복 2차선 도로와 남측 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·제3종일반주거지역이며 근린공원 저촉, 상대보호구역, 비행안전제3구역 등 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 1,703,000원/㎡입니다.
- 단지. 칠곡목련은 530세대이며 준공일은 1987.12.26입니다. 동일면적 실거래는 최근 12개월 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 직접 대조하세요.
- 최신 거래 우선. 최근 평균 118,276,666원만 보지 말고 최신 2026.08 거래 109,820,000원과 같은 달 118,000,000원 거래를 함께 비교하세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가는 최근 평균의 99.8%로 할인폭이 사실상 없습니다. 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 94,400,000원, 2회 유찰 시 75,520,000원으로 제시돼 있으므로 실제 유찰 여부에 따라 시세 대비 위치를 다시 계산해야 합니다.
- 후순위 채권. 수협은행·농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동조합중앙회·신용보증기금 가압류는 현재 분석상 매각으로 소멸하지만, 입찰 직전 등기 변동 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.09.02 발행 자료이므로 매각기일 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.05.04 근저당이 말소기준이고 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 신건 가격 118,000,000원은 최근 12개월 평균 118,276,666원의 99.8%로 거의 동일하고, 최신 거래 109,820,000원보다 높습니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만 가격은 중립 이하입니다. 여기에 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유 확인까지 마친 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
