대구지방법원 2025타경100535. 안동시 송천동 480-5, 도로명 논골길 80 소재 부동산으로 감정평가상 주택으로 이용 중입니다. 전체 소유자는 송진수·송진우·송진욱·송진찬·이태분 5명이며, 이태분이 11분의 3, 나머지 네 사람이 각 11분의 2 지분을 보유하고 있습니다. 이번 강제경매개시결정은 등기상 “1번 송진수 지분”에 대해 이루어져 있어, 경매대상은 송진수의 11분의 2 지분입니다.
등기에는 근저당이나 별도의 압류가 확인되지 않고, 2025.11.05 하나카드주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 있습니다. 그러나 점유관계가 단순하지 않습니다. 이태분은 현황조사와 매각물건명세서상 기호 1·2번 전부를 점유하고, 전입일은 1986.01.15입니다. 이 날짜는 2025.11.05 말소기준보다 훨씬 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 송천동 480-5 · 경상북도 안동시 논골길 80 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 145.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유관계 | 송진수 2/11 · 송진우 2/11 · 송진욱 2/11 · 송진찬 2/11 · 이태분 3/11 |
| 경매대상 | 송진수 지분 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 29,502,608원 / 29,502,608원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나카드주식회사 / 29,276,366원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자 우선매수 제한 조건 있음 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 더 중요하다
등기상 흐름은 짧습니다. 2025.10.31 공유자 5명 명의로 소유권보존이 이루어졌고, 2025.11.05 하나카드주식회사가 송진수 지분에 강제경매개시결정을 받았습니다. 등기자료상 근저당권이나 별도 압류는 없습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다.
② 점유자 분석 — 보증금 미상이라 실질취득가를 못 박을 수 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태분 | 기호1,2번 전부 | 1986.01.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
이태분은 실제 공유자이기도 하며 지분은 11분의 3입니다. 동시에 현황조사·매각물건명세서에는 기호 1·2번 전부 점유자로 기재되어 있습니다. 확인된 전입일은 1986.01.15이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마나 회수되는지, 매수인이 최종적으로 얼마를 승계할지 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,502,608원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 931,047원 |
| 1. 경매개시결정 · 하나카드주식회사 | 29,276,366원 | 28,571,561원 |
| 미배당 | - | 704,805원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 이 계산에는 점유자의 미상 보증금 승계 여부가 확정되어 있지 않으므로, 실제 취득부담을 29,502,608원으로 고정해서 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용중입니다. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 2층 건물로, 외벽은 벽돌 및 타일, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
- 입지. 국립경국대학교 안동캠퍼스 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 145.0㎡이며 평지·사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 312,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 16.5m(5층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역에 포함되고 소로3류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 소유권이 아닌 11분의 2 지분 매각이므로 일반적인 단독 소유 주택 매매와는 다른 환금성 구조를 갖습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분범위 확인. 경매대상은 송진수 지분 11분의 2입니다. 전체 부동산 매각으로 오인하면 안 됩니다.
- 점유자 보증금 확인. 이태분의 전입은 1986.01.15이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 승계액을 확정할 수 없으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 기호 1·2번의 구체적 범위와 제시외 건물 내용을 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수 제한. 비고에 공유자 우선매수 제한 조건이 명시되어 있으므로 적용 방식과 입찰절차를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 최저가 29,502,608원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 배당액과 실제 인수 구분. 배당계산상 인수 0원은 미상 보증금 승계 가능성을 제거해 주는 확정값이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 공유지분 범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 2,950만원”보다 먼저 볼 것은 지분과 점유다
이 물건을 감정가·최저가 29,502,608원이라는 숫자만 보고 평가하면 핵심을 놓치게 됩니다. 실제 경매대상은 전체 부동산이 아닌 송진수 지분 11분의 2이고, 이태분은 기호 1·2번 전부를 점유하면서 1986.01.15 전입한 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 승계금액과 실질취득가도 산정할 수 없습니다.
등기상 근저당이 없고 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 난도는 말소되는 등기보다 지분관계·점유·미상 보증금에서 생깁니다. 여기에 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공유자 우선매수 제한 조건까지 겹쳐 있습니다. 따라서 결론은 “가격보다 권리와 점유 확인이 먼저인 고위험 지분경매”입니다.
