대구지방법원 2026타경100758. 수성구 범어동 ‘빌리브범어120’ 102동 5층 501호, 전용 84.5729㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 전기욱이고, 말소기준권리는 2022.09.05 설정된 데레사신용협동조합 근저당권 1,080,000,000원입니다. 이후 박명규 근저당권 400,000,000원, 국·수성구·경산시 압류, 한화생명보험주식회사 가압류, 경매개시결정 등이 이어집니다. 배당자료와 회차별 시나리오는 어느 경우에도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
다만 ‘인수 0원’과 ‘가격이 싸다’는 전혀 다른 이야기입니다. 현재 최저가 1,400,000,000원은 최근 12개월 실거래 12건 평균 1,199,166,666원의 116.7%입니다. 최신 거래는 2026.07 전용 76.97㎡ 1,080,000,000원이라 대상 물건과 면적 차이가 있고, 대상과 가까운 84.57㎡·84.92㎡ 거래는 1,400,000,000원, 1,410,000,000원, 1,420,000,000원, 1,425,000,000원이 확인됩니다. 따라서 전체 평균만 보면 최근 시세 이상이고, 면적을 맞춰 보면 시세권에 걸치는 구조입니다. 신건 14억을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100758 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 2280 빌리브범어120 102동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.5729㎡ · 102동 5층 501호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상20층 · 사용승인일 2022.03.17 |
| 소유자 | 전기욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,400,000,000원 / 1,400,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 167,364,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리, 매수인 인수는 0원
2022.08.29 동구새마을금고 근저당권 516,000,000원은 2022.09.05 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 데레사신용협동조합 근저당권 1,080,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 박명규 근저당권 400,000,000원과 국·수성구·경산시 압류, 한화생명보험주식회사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 내부 현황과 상태 역시 동 유형 물건의 일반적 상황을 기준으로 조사됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다. 현재 배당 및 회차별 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 116.7%, 동일 면적권은 14억대
빌리브범어120은 209세대, 사용승인일 2022.03.17인 아파트입니다. 최근 12개월 실거래 12건 평균은 1,199,166,666원, 최저는 1,053,000,000원, 최고는 1,425,000,000원입니다. 다만 이 표본에는 76.97㎡와 84.57㎡·84.92㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 76.97㎡ | 6 | 1,080,000,000원 |
| 2026.06 | 76.97㎡ | 14 | 1,137,000,000원 |
| 2026.05 | 76.97㎡ | 9 | 1,115,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 6 | 1,400,000,000원 |
| 2026.05 | 76.97㎡ | 10 | 1,115,000,000원 |
| 2026.05 | 76.97㎡ | 2 | 1,053,000,000원 |
| 2026.03 | 84.57㎡ | 9 | 1,410,000,000원 |
| 2026.03 | 84.57㎡ | 13 | 1,420,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 8 | 1,425,000,000원 |
| 2026.02 | 76.97㎡ | 11 | 1,095,000,000원 |
| 2026.01 | 76.97㎡ | 4 | 1,060,000,000원 |
| 2025.12 | 76.97㎡ | 13 | 1,080,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 1,199,166,666원 |
현재 최저가 1,400,000,000원은 전체 최근 12개월 평균의 116.7%입니다. 따라서 전체 평균만 놓고 “경매라 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 최신 거래인 2026.07 1,080,000,000원 역시 전용 76.97㎡라 대상 전용 84.5729㎡보다 작습니다. 반대로 대상과 면적이 가까운 84.57㎡·84.92㎡ 표본은 1,400,000,000원부터 1,425,000,000원에 거래됐습니다. 즉 14억원은 동일 면적권 실거래 하단과 겹치지만, 신건 단계에서 명확한 할인폭은 없는 가격으로 보는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,400,000원 |
| 1. 근저당 · 데레사신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박명규 | 400,000,000원 | 303,600,000원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 17,817,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 1,400,000,000원 가정 시 채권 총액 1,497,817,246원 중 1,383,600,000원이 배당되고, 미배당액은 114,217,246원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,400,000,000원 | 1,383,600,000원 | 114,217,246원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,120,000,000원 | 1,106,400,000원 | 391,417,246원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 896,000,000원 | 884,640,000원 | 613,177,246원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 권리위험이 커지는 구조라기보다, 가격과 채권자 회수율이 변하는 구조에 가깝습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 “공동주택(아파트)”으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2022.03.17입니다.
- 입지. 경신고등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 북측으로 달구벌대로와 대구도시철도 2호선이 통과해 제반 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북측으로 10~12미터 포장도로, 남측 및 동측으로 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,810,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부현황 및 상태는 동 유형 물건의 일반적 상황을 기준으로 조사됐습니다.
- 거래. 빌리브범어120은 209세대이며 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 대상과 가까운 84.57㎡·84.92㎡ 거래는 1,400,000,000원~1,425,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 전체 평균 하나로 판단하지 않기. 전체 최근12개월 평균은 1,199,166,666원이지만 76.97㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 대상 전용 84.5729㎡와 가까운 면적의 거래가격도 함께 봐야 합니다.
- 신건 할인 없음. 최저가 1,400,000,000원은 최근12개월 평균의 116.7%입니다. 동일 면적권 시세와 겹치더라도 ‘경매라 싸다’는 가격 가정은 금물입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 인수는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 바뀔 수 있습니다.
- 근질권 관계 확인. 박명규 근저당권부채권에 구재홍의 근질권 180,000,000원이 설정돼 있습니다. 배당기일 전 관련 등기와 채권관계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·체납관계를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준 이후 권리들이 정리되고 확인된 임차인 인수도 없어 권리구조 자체는 단순합니다. 하지만 가격은 별개입니다. 신건 1,400,000,000원은 최근 12개월 12건 평균 1,199,166,666원의 116.7%입니다. 대상보다 작은 76.97㎡ 거래가 평균을 낮추는 면이 있고, 84.57㎡·84.92㎡ 실거래는 1,400,000,000원~1,425,000,000원이라 감정가와 맞닿아 있습니다. 그래서 결론은 ‘비정상적으로 비싸다’도 아니고 ‘경매라 싸다’도 아닙니다. 권리는 깨끗하지만, 신건에서는 가격 할인 없이 시세권에 들어가는 물건입니다.
