대구지방법원 2025타경100600. 안동시 태화동 648-119의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건으로, 감정 이용상태는 지하 1층 창고, 1층·2층 주택입니다. 현재 등기상 공유자는 신종연과 최영봉이며 지분은 각각 7분의 2, 7분의 5입니다. 경매개시결정 자체도 “2번 신종연 지분 강제경매개시결정”으로 표시돼 있어, 이번 경매의 본질은 공유지분 매각입니다.
근저당권이나 압류가 별도로 잡힌 구조는 아니며, 임차인도 조사되지 않았습니다. 예상배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 ‘인수 0원’이 곧바로 ‘권리관계가 단순하다’는 뜻은 아닙니다. 낙찰 후에도 최영봉의 7분의 5 공유지분이 남기 때문에 부동산 전체를 단독으로 지배하는 일반 매매와는 구조가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 태화동 648-119 · 경상북도 안동시 말구리5길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 지하 1층 창고 · 1층, 2층 주택 |
| 토지 | 대 · 166.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 326,100원/㎡ |
| 공유관계 | 신종연 7분의 2 · 최영봉 7분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 48,466,870원 / 48,466,870원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문유한회사 / 78,924,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자 우선매수 제한 조건 있음 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 중요한 ‘공유지분’
임차인 조사 내역은 없습니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2025년 3월 설정됐던 신종연 지분 7분의 2에 대한 가처분은 2025년 10월 30일 목적달성으로 말소됐고, 같은 날 소유권 경정으로 현재 공유관계가 신종연 2/7 · 최영봉 5/7로 정리됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 지분 구조가 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 48,466,870원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 이 금액을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘비싸다’고 단정할 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서 먼저 볼 것은 7분의 2 지분이라는 매각대상입니다. 토지 전체 면적은 166.0㎡이지만 이번 사건은 공유지분 경매이므로, 일반적인 전체 소유 부동산과 동일한 환금성과 사용 편의성을 전제로 평가하면 안 됩니다. 매각조건에도 공유자 우선매수 제한 조건이 별도로 기재돼 있어 입찰 전 조건 원문 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,466,870원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,272,404원 |
| 2. 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문유한회사 | 78,924,436원 | 47,194,466원 |
| 미배당 | - | 31,729,970원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,272,404원을 제외한 47,194,466원이 신청채권자에게 배당되는 계산이며, 청구액 78,924,436원 중 31,729,970원이 미배당으로 남습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안동시 송현동 소재 경북하이텍고등하교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 도로 여건을 포함한 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 알씨조 및 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물로, 지하 1층은 창고, 1층과 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비가 있으며 1층과 2층에는 온수보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 166.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가), 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 평가됐으나 별도 임차인 조사 내역은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 재확인. 등기상 신종연 7분의 2, 최영봉 7분의 5이며 경매개시결정은 신종연 지분에 관한 것입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각조건에 일괄매각·제시외 건물 포함·지분매각이 함께 기재돼 있으므로 매각목록 원문과 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수 조건 확인. 공유자 우선매수 제한 조건이 있으므로 구체적인 제한 내용을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 48,466,870원 자체를 시세 할인으로 간주하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 경매”
이 사건은 임차인 인수나 근저당 승계 부담이 드러난 물건은 아닙니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 낙찰 대상이 신종연의 7분의 2 공유지분이라는 점에서 일반적인 단독소유 주택 경매와 성격이 완전히 다릅니다.
최저가는 48,466,870원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 게다가 낙찰 후에도 최영봉의 7분의 5 지분이 남습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수액이 아니라 공유관계와 지분 환금성을 감당할 수 있는지입니다. 금전 인수는 단순하지만, 지분 구조는 보수적으로 볼 사건입니다.
