창원지방법원 2025타경725. 사천시 사남면 유천리 5-12, 6-3, 6-2, 7-16 일원의 토지와 창고·근린생활시설·주택을 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 감정가는 3,530,445,200원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 2,471,312,000원입니다. 조사된 실제 임차인은 주식회사 푸루메리아 1명이며, 전입일 2021.11.30.은 현재 살아 있는 선순위 근저당권 설정일인 2021.07.23.보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 보증금이나 권리도 0원입니다.
다만 이 사건의 난도는 임차인보다 물건 구성과 입찰조건에 있습니다. 목록 2·5 토지는 지적도상 맹지이고, 목록 5는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 제출하지 않으면 입찰보증금이 몰수됩니다. 이동이 용이한 고철·폐자재는 매각에서 제외되고, 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 유천리 5-12, 6-3, 6-2, 7-16 · 사천대로 1695 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고(공실)·화장실 · 1층 근린생활시설(공실) · 2층 주택 |
| 건물구조 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 철골조 판넬지붕 2층 |
| 사용승인 | 1997.11.24 / 2002.04.06 |
| 소유자 | 손춘희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,530,445,200원 / 2,471,312,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동군수산업협동조합 / 1,572,466,758원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동이 용이한 고철·폐자재 제외 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 기준을 분리해야 한다
2024.03.27. 국토교통부진주국토관리사무소장의 압류와 2025.05.20. 경매개시결정은 2021.07.23. 근저당권보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2025.10.31. 주식회사홍티경매유튜브대부로 이전됐고 같은 날 주식회사진주저축은행의 근질권이 설정됐지만, 동일한 18번 근저당권에 부착된 권리관계입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주) 푸루메리아 | 2021.11.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입일이 현재 말소기준으로 판단되는 2021.07.23. 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격·회차 구조 — 70% 할인율만으로 저가를 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 2,471,312,000원으로 감정가 3,530,445,200원의 70%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득금액도 2,471,312,000원입니다. 그러나 동일한 창고·근린생활시설· 주택·다필지 구성의 실거래 비교치가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 2,471,312,000원 | 2,444,198,880원 | 4,334,469,184원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,729,918,400원 | 1,710,219,216원 | 5,068,448,848원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,210,942,880원 | 1,196,433,451원 | 5,582,234,613원 | 0원 |
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 2,471,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 27,113,120원 |
| 을구 1번 근저당 · 롯데제과주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 한기선 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 정맹희 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 기술신용보증기금 | 127,500,000원 | 127,500,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 손춘희 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 297,500,000원 | 297,500,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사국민은행 | 671,735,693원 | 617,198,880원 |
| 갑구 9번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 17,932,371원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 하동군산림조합 | 560,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 한기선 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 용현농업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 용현농업협동조합 | 182,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당 · 사남농업협동조합 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당 · 하동군수산업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 6,778,668,064원 중 채권자 예상배당은 2,444,198,880원, 미배당은 4,334,469,184원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각조건·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각조건 기준)
- 이용상태. 단층 건물은 창고(공실)와 화장실, 2층 건물은 1층 근린생활시설(공실)과 2층 주택으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㄷ을 함께 취득합니다. 목록 4와 4-1은 건축물대장상 토지합병으로 5-12·7-16 지상에 소재합니다.
- 맹지. 목록 2·5 토지는 지적도상 맹지입니다. 목록 1·3은 일단지 및 접도구역을 감안해 평가됐습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 5는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출하면 보증금이 몰수됩니다.
- 매각 제외. 목록 6 토지 위 이동이 용이한 고철·폐자재 등은 매각에서 제외됩니다.
- 입지. 한국산업단지공단 경남서부지사 북동측 인근으로 상가·산업단지·아파트가 혼재하며, 차량 접근과 교통사정은 보통입니다.
- 토지 조건. 계획관리지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역이며 일부 토지는 접도구역에 포함됩니다. 토지 정보에는 창고용지 98.0㎡, 평지·부정형·소로한면, 공시지가 279,600원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 창고·근린생활시설·주택과 다필지를 함께 취득하는 구조여서 활용계획과 재매각 대상층이 제한될 수 있으므로 보수적인 가격 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 1997.12.05. 근저당은 2004.05.21. 이전 경매로 말소된 이력입니다. 현재 사건은 2021.07.23. 하동군수산업협동조합 근저당을 기준으로 판단하되, 매각물건명세서와 등기부 원문을 최종 대조하세요.
- 농지취득자격증명. 목록 5의 증명서 제출 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 맹지 이용 가능성. 목록 2·5의 실제 진입로, 인접 필지 통행관계, 일괄 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 매각 포함·제외 범위. 제시외 건물 ㄱ~ㄷ은 포함되고 이동 가능한 고철·폐자재는 제외됩니다. 경계와 소유관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 주식회사 푸루메리아는 대항력이 없지만 실제 사용 구역과 명도 대상, 영업 여부, 잔존 물품을 확인하세요.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위로 차감될 수 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 2,471,312,000원을 감정가 70%라는 이유만으로 적정가로 보지 말고, 창고·근린생활시설·주택·토지별 수익성과 처분가치를 분리해 검토하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건은 조사된 임차인의 전입이 말소기준권리보다 늦고 매수인 인수액도 0원이므로, 임차보증금 승계 위험은 낮습니다. 그러나 창고·근린생활시설·주택과 다필지를 한꺼번에 취득해야 하며, 일부 맹지와 농지취득자격증명 조건, 매각 제외 물품, 과거 말소권리가 혼재한 배당 시뮬레이션까지 검토해야 합니다. 현재 최저가 2,471,312,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 합격이지만, 가격·활용·입찰조건은 보수적으로 검증해야 하는 C등급 복합형 물건입니다.