창원지방법원 2025타경747. 진주시 신안동 384-3 토지 71㎡와 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중이며, 옥상 태양광 설비도 건물에 포함해 평가했습니다. 일반철골구조 패널지붕 2층 건물로 2005.11.14 사용승인을 받았고, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
등기상 말소기준은 2022.06.28 설정된 진주북부농업협동조합의 근저당권 144,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2007년 진주서부농업협동조합 근저당권은 2012.07.31 말소됐고, 2020년 농협은행 근저당권도 2022.06.28 말소 기재가 있으므로 현재 등기상 별도의 선순위 인수 권리로 보기는 어렵습니다.
다만 임차인 조사에서는 박형준 1명이 확인됐고 2025.08.06 배당요구를 했지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 미상 임차인의 보증금과 전입 시점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경747 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 신안동 384-3 · 경상남도 진주시 평거로 182 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 토지 / 건물 | 대 71㎡ · 일반철골구조 패널지붕 2층 · 2005.11.14 사용승인 |
| 소유자 | 여한호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 248,159,910원 / 121,598,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주북부농업협동조합 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 옥상 태양광 설비 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2022.06.28 진주북부농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.08.28 확정채권양도를 원인으로 2025.09.25 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 2022.10.20 강후남의 처분금지가처분은 2024.09.13 해제로 말소됐고, 2024년과 2025년에 설정된 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박형준 | 전입 미상 확정일자 미상 | 미상 | 2025.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 박형준 본인의 점유 및 배당요구 신고입니다. 그러나 전입일이 없으므로 말소기준일인 2022.06.28보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판정할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권 및 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘할인율’일 뿐 확정 수익이 아니다
감정가 248,159,910원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 121,598,000원입니다. 감정가 대비 49.0% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 85,118,600원, 그다음은 59,583,019원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49.0% | 121,598,000원 | 119,095,628원 | 584,904,372원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 85,118,600원 | 83,186,465원 | 620,813,535원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 59,583,019원 | 58,110,525원 | 645,889,475원 |
실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 1층 근린생활시설과 2층 주택이 결합된 물건은 순수 주거용 물건과 수요층이 다르고, 미상 임차인까지 존재합니다. 낙찰가가 내려가더라도 임차인의 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 실질취득가는 그만큼 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,598,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,502,372원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 140,000,000원 | 119,095,628원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 진주북부농업협동조합 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 마강자 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 정재경·강후남 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 704,000,000원 중 채권자 예상배당은 119,095,628원, 미배당은 584,904,372원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소 기재가 있는 근저당권이 배당 계산에 포함돼 있어 실제 배당순위와 금액은 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주교대부설초등학교 남서측 경계지점 월편에 접하며, 도로변은 근린생활시설, 후면은 단독주택·다가구 및 공동주택이 형성된 주상복합지대입니다. 주위 환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 1층 근린생활시설, 2층 주택 용도입니다. 급배수·난방·도시가스·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 71㎡, 완경사·부정형·중로 한 면 접면이며 공시지가는 954,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 주거환경개선지구와 교육환경보호구역 등에 속합니다.
- 환금성. 주택 단일용도가 아니라 근린생활시설과 주택이 결합돼 있어 실제 임대수익, 점포 사용 가능성 및 매수 수요를 용도별로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박형준 전입세대 확인. 전입세대확인서와 주민등록 전입일을 확인해 2022.06.28보다 앞선 대항요건인지 판정해야 합니다.
- 임대차계약서 확인. 보증금·차임·점유 범위·확정일자를 확인해야 실질취득가와 우선변제 순위를 계산할 수 있습니다.
- 최신 매각물건명세서 대조. 배당요구일 2025.08.06과 임차인 인수 여부가 어떻게 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 말소 근저당 재확인. 을구 1번과 을구 3번의 말소 기재 및 배당 가입 여부를 최신 등기부와 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 점유 구분 확인. 1층 근린생활시설과 2층 주택 중 박형준이 점유하는 부분을 특정해야 명도 및 인수 범위를 판단할 수 있습니다.
- 태양광 설비 확인. 옥상 설비는 건물에 포함해 평가됐으므로 소유권, 운용 상태, 계약 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 교육환경보호구역과 지구단위계획구역 등 규제가 근린생활시설의 영업·변경 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 사건은 등기상 후순위 권리 소멸 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 실제 투자 판단은 임차인 박형준의 전입일과 보증금에서 갈립니다. 대항력이 없는 임차인으로 확인되면 등기권리 기준 인수액은 0원에 가까워지지만, 선순위 대항력이 있고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 매수인의 실질취득가는 최저가 121,598,000원을 넘어섭니다.
또한 배당 시뮬레이션에는 이미 말소 기재가 있는 과거 근저당권이 포함돼 있어 원본 대조가 필수입니다. 감정가 대비 49.0%, 2회 유찰이라는 숫자는 관심을 끌지만, 임차보증금과 실제 배당순위가 확정되기 전까지는 가격 메리트도 확정되지 않습니다. 이 물건의 결론은 “싸다”가 아니라 권리 원본과 임대차 원본을 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 한다입니다.
