부산지방법원 2025타경21840. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 4층 402호 아파트입니다. 소유자는 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95이고, 등기상 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.07.16. 황의순 지분에 설정된 주식회사부산은행 가압류 592,812,922원입니다. 그 뒤 부산진구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정이 이어졌으며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순서보다 임차인 정지연의 선행 대항력입니다. 정지연은 2020.07.15. 임대차계약 및 확정일자, 2020.08.03. 주민등록 및 점유개시로 말소기준보다 앞서며, 보증금은 210,000,000원입니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인이 떠안을 금액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 2026.08.11. 제출된 확약으로 이 임차인에 대한 인수 위험은 실질 0원으로 해소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 44.1671㎡ · 지하2층 20층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정지연 | 건물 전부 · 2020.08.03 | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정지연은 확정일자 2020.07.15., 전입·점유 2020.08.03.으로 2024.07.16. 가압류보다 앞서 대항력이 있고, 배당요구도 했습니다. 임차권등기는 2024.08.12. 이뤄졌지만 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 그보다 훨씬 앞섭니다.
* 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 미배당 보증금은 현재 회차 6,698,000원, 1회 유찰 시 47,518,400원, 2회 유찰 시 80,174,720원입니다. 확약은 정지연 임차인에만 적용되며, 다른 별도 임차인 위험은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재는 최근 거래보다 낮지만, 하락 추세
대동레미안센트럴시티5는 187세대, 2019.11.05. 준공 단지입니다. 전용 44.17㎡ 동일 면적 거래는 2건이며, 최신 거래는 2025.05. 9층 245,000,000원, 이전 거래는 2022.05. 8층 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
확약 반영 실질취득 207,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 245,000,000원의 84.5%입니다. 금액으로는 최신 거래보다 38,000,000원 낮습니다. 다만 전체 평균 257,500,000원보다 싸다는 점만으로 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 최근 거래가 이전 거래보다 -9.3% 낮아진 하락 추세이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 정지연 보증금 | 210,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사부산은행 | 592,812,922원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 중 6,698,000원이 남지만, 2026.08.11. 확약으로 그 잔존 반환청구권과 대항력을 포기하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범내골역 남동측 인근이며, 주변은 도로변 상업용건물·보건소·주상복합건물·근린생활시설·공사 중 아파트가 혼재해 있습니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 공동주택(아파트)이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 20층 건물 내 4층 402호입니다.
- 설비. 위생설비·화재탐지설비·옥내소화전·스프링클러·공동현관문·도시가스 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 소로1류에 접합니다.
- 주차·향. 남향·복도식이며 지하주차장과 기계식 주차시설이 있습니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부와 창호는 이해관계인 부재로 조사하지 못해 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.11. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 확약 내용대로 임차권등기가 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 245,000,000원이지만 이전 270,000,000원 대비 최근 추세가 -9.3%입니다. 과거 평균보다 최신 거래를 우선 기준으로 보세요.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건뿐이므로 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 내벽과 창호는 조사하지 못했습니다. 응찰 전 내부 상태와 수리비를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약으로 안전형에 가까워졌다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 최저가가 207,000,000원이어서, 원칙적으로는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 위험한 구조입니다. 실제 계산도 신건 6,698,000원, 1회 유찰 47,518,400원, 2회 유찰 80,174,720원으로 늘어납니다. 그러나 2026.08.11. 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
가격은 현재 207,000,000원으로 최신 실거래 245,000,000원의 84.5%라 수치상 여유가 있습니다. 다만 최근 추세가 -9.3%이고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 확약 확인 시 양호, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로” 접근하는 것이 맞습니다.
