창원지방법원 2025타경755. 하동군 청암면 묵계리 소재 연립주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 7은 교육연구 및 복지시설로서 주택 등으로, 기호 13·14·21은 교육연구시설인 서당으로 이용 중입니다. 주변은 전원주택·농경지·사찰·팬션 등이 형성된 면 소재 외곽지대로, 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 토지와 여러 건물의 이용상태를 각각 확인해야 하는 복합 부동산입니다.
말소기준권리는 2014.04.04. 설정된 사천수산업협동조합의 채권최고액 845,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2016.10.11. 지리산청학농업협동조합으로 이전됐고, 2025.06.25. 지리산청학농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 설정된 근저당권과 가압류, 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정 및 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1095 · 등기상 건물 소재 묵계리 1096-3, 원묵길 60-12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 기호 7 주택 등 · 기호 13·14·21 서당 |
| 소유자 | 최길호 (2011.02.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,065,415,600원 / 747,025,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70.1%) |
| 신청채권자 / 청구 | 지리산청학농업협동조합 / 646,848,278원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 일괄매각 조건 | 제시외 건물 ㄱ~ㄴ·ㅁ~ㅊ 및 제시외 물건 a·b 포함 |
| 토지 정보 | 지목 답 · 98㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 13,200원/㎡ · 고지·자루형·맹지 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 그러나 과거 말소기재를 대조해야 한다
말소기준권리보다 앞서 설정됐던 산림조합중앙회, 하동군산림조합, 주식회사진주상호저축은행, 박옥한, 노병엽, 횡천농업협동조합의 근저당권은 등기부에 각각 후속 말소등기가 기재돼 있습니다. 부산광역시중구의 2012.06.15. 압류도 2012.12.13. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름만 보면 말소기준권리 앞에 남아 매수인에게 금액으로 승계될 권리는 확인되지 않으며, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 현재 임대관계가 미상이라고 적혀 있습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인은 없으므로 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하기보다, 현장 점유자와 전입세대 열람을 통해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
2024.04.30. 김진수 명의의 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 비고에는 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다고 적혀 있으므로, 가등기 원인서류와 배당요구 여부까지 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격보다 먼저 확인할 매각조건
최저매각가는 감정가보다 318,390,600원 낮은 747,025,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 주택·서당·농지·임야 성격의 토지와 제시외 건물이 함께 묶인 일괄매각이므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 다음 조건들은 낙찰가보다 입찰 성패에 직접적인 영향을 줍니다.
| 구분 | 확인 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 농지취득 서류 | 목록 1·2·4·9·17·19·22 | 농지가 아니라는 사실증명 또는 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수 |
| 지분매각 | 목록 23 | 전체 소유권이 아닌 지분 취득에 따른 사용·처분 제약 확인 |
| 분묘 | 목록 23에 분묘 소재 | 분묘기지권 성립 여지가 있으며 감정평가에 반영 |
| 면적 차이 | 목록 14 공부상 36.34㎡ · 현황 49.5㎡ | 증축 부분의 적법성·사용승인·철거 가능성 확인 |
| 제시외 시설 | 건물 ㄱ~ㄴ·ㅁ~ㅊ 및 물건 a·b | 매각 포함 범위와 실제 현황·경계 확인 |
| 점유관계 | 신고 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 현장 점유자·전입세대·사업자등록 여부 확인 |
③ 예상배당표 (매각가 747,025,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,870,250원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 산림조합중앙회 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 하동군산림조합 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사진주상호저축은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 박옥한 | 360,000,000원 | 269,554,750원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 노병엽 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 횡천농업협동조합 | 650,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 12번 근저당권 · 박옥한 | 360,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 15번 근저당권 · 사천수산업협동조합 | 845,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 16번 근저당권 · 박옥한 | 200,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 17번 근저당권 · 장영애 | 150,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 47,350,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 6번 가압류 · 김차홍 | 70,000,000원 | 0원 |
| 14. 을구 19번 근저당권 · 경남신용보증재단 | 49,416,000원 | 0원 |
| 15. 을구 20번 근저당권 · 안계수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 16. 을구 21번 근저당권 · 김진수 | 40,000,000원 | 0원 |
| 17. 갑구 11번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 31,256,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,650,622,050원 중 737,154,750원이 배당되고, 미배당액은 2,913,467,300원입니다. 신청채권자 청구액은 646,848,278원이지만 현재 회차 시뮬레이션상 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기부의 과거 근저당 말소기재를 원본 대조한 뒤 실제 배당 순위를 다시 계산해야 합니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하동군 청암면 묵계리 ‘서제마을’ 북측 인근으로, 부근은 전원주택·농경지·사찰·팬션 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 면 소재 외곽지대에 위치해 관내 대중교통 사정은 보통 이하입니다.
- 이용상태. 기호 7은 교육연구 및 복지시설로서 주택 등, 기호 13·14·21은 교육연구시설인 서당으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 7은 2003.04.29., 기호 13은 2002.06.26., 기호 14는 2002.08.16., 기호 21은 2011.06.15. 사용승인된 목구조 또는 일반목구조 단층 건물입니다.
- 설비. 기호 7·13·14·21에 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 보전관리지역과 농림지역이 혼재하며 가축사육제한구역에 포함되고, 목록 23은 임업용산지에 해당합니다.
- 접근성. 토지 정보상 지목은 답, 면적은 98㎡, 지형은 고지·자루형이고 도로접면은 맹지입니다.
- 환금성. 면 소재 외곽의 주택·서당·토지 복합물건이고 일부 지분매각과 분묘가 포함돼, 표준화된 주거상품보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 1·2·4·9·17·19·22에 대한 농지가 아니라는 사실증명 또는 농지취득자격증명원 발급 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 목록 23 현장조사. 지분 범위, 분묘 위치·수량, 설치 시점, 관리 주체 및 분묘기지권 성립 가능성을 확인하세요.
- 등기 말소 범위 대조. 을구 1·2·4·6·7·8·12번 근저당권의 말소 및 공동담보 해제 범위를 등기 원본에서 확인하고 배당 순위를 다시 계산하세요.
- 가등기 확인. 김진수의 2024.04.30. 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 배당요구가 있었는지 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·외국인체류·사업자등록 및 실제 점유자를 조사하세요.
- 제시외 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㄴ·ㅁ~ㅊ과 제시외 물건 a·b의 위치·구조·소유관계 및 매각 포함 범위를 감정도면과 현장에서 대조하세요.
- 면적 불일치 확인. 목록 14의 공부상 36.34㎡와 현황 49.5㎡ 차이에 대해 증축 부분의 적법성과 사용 가능성을 확인하세요.
- 경계·진입로 확인. 맹지 토지의 실제 진입로, 통행 승낙, 도로 사용관계 및 각 필지 경계를 지적도와 현황측량으로 확인하세요.
- 가격 재산정. 주택·서당·농지·임야·지분·분묘·제시외 시설을 분리 평가하고, 실질적으로 처분 가능한 범위를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 매각조건이 더 무겁다
이 사건은 말소기준권리 뒤의 등기들이 소멸하고, 계산상 매수인 금액 인수도 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 승부처는 권리 한 줄이 아니라 농취증·지분·분묘·제시외 시설·점유·경계입니다. 특히 농지취득 서류를 제출하지 못하면 보증금이 몰수되고, 목록 23에는 분묘기지권 성립 가능성이 남습니다. 여기에 배당 시뮬레이션은 등기상 말소된 과거 근저당권에 매각대금을 배당하고 있어 원본 대조 없이는 채권관계도 확정하기 어렵습니다.
현재 최저가 747,025,000원은 감정가의 70.1%지만, 비교 가능한 실거래 기준이 없고 복합 부동산의 환금성이 낮아 할인율 자체가 매력의 근거가 되지 않습니다. 등기상 금액 인수는 0원, 실무상 부담은 다수. 농취증 발급, 분묘와 지분의 사용관계, 현장 점유, 제시외 시설 및 실제 진입로까지 모두 확인된 뒤에야 가격 검토로 넘어갈 수 있는 물건입니다.