창원지방법원 2025타경763. 사천시 정동면 한빛타운 10층 1012호, 전용 59.96㎡급 아파트입니다. 감정가 85,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 59,500,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 강상석이고, 말소기준권리는 2022.06.17 설정된 정동농업협동조합 근저당권 42,000,000원입니다. 그 뒤의 서민금융진흥원 가압류, 정동농업협동조합 가압류, 현 경매개시결정, 사천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 강승구가 1012호에 1996.01.20 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 2022.06.17 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정해서는 안 됩니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 얼마인지에 따라 매수인이 실제로 부담하는 총액이 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경763 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 고읍리 438-15 한빛타운 10층 1012호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.96㎡급 · 철근콘크리트 벽식구조 · 13층 중 10층 |
| 이용상태 | 주거용 아파트 |
| 소유자 | 강상석 · 2022.06.15 증여, 2022.06.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정동농업협동조합 / 27,263,858원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 소유권은 2022.06.17 강상석에게 이전됐고, 같은 날 정동농업협동조합 근저당권 42,000,000원이 설정돼 말소기준이 됩니다. 이후 2023년 서민금융진흥원 가압류 5,710,989원, 2024년 정동농업협동조합 가압류 18,641,098원, 2025년 현 경매개시결정과 사천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 1999~2004년 가압류·근저당 및 2004년 경매는 2005년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금부터 확인
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강승구 | 1012호 | 1996.01.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
강승구는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사돼 있습니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 인수액을 0원으로 확정하거나, 반대로 특정 금액을 인수한다고 계산할 근거도 없습니다. 실질취득가 = 낙찰가 + 실제 인수액이라는 점에서, 이 물건의 가격 판단은 임차보증금 확인 전까지 잠정적일 수밖에 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면상 할인, 실질취득은 아직 미정
한빛타운 동일 평형 59.94~59.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 76,958,333원이지만, 가격 판단은 더 최근의 최근 12개월 평균 77,166,666원과 최신 거래 75,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 0.5% 수준으로 움직여 뚜렷한 하락 추세 데이터는 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.96㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 59.96㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 11 | 69,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 10 | 68,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 59.94㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2024.10 | 59.94㎡ | 10 | 67,500,000원 |
| 2024.08 | 59.96㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.08 | 59.96㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 77,166,666원 |
현재 최저가 59,500,000원은 최근 12개월 평균 77,166,666원의 77.1%, 최신 거래 75,000,000원의 약 79% 수준입니다. 낙찰가만 놓고 보면 할인폭은 분명합니다. 그러나 본건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상입니다. 따라서 이 할인율은 “인수액이 확인되기 전의 표면 할인율”일 뿐이며, 실제 가격 메리트 판단은 반드시 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가로 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,471,000원 |
| 1. 근저당 · 정동농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,710,989원 | 5,710,989원 |
| 3. 가압류 · 정동농업협동조합 | 18,641,098원 | 10,318,011원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 59,500,000원 가정 시 채권자 총 청구 66,352,087원 중 58,029,000원이 배당되고, 8,323,087원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 선순위 점유자 강승구의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금 승계 여부를 별도로 확정해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금구조 — 유찰돼도 임차인 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 59,500,000원 | 58,029,000원 | 8,323,087원 | 임차보증금 미상 |
| 2회 유찰 시(49%) | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 25,851,787원 | 임차보증금 미상 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 38,121,877원 | 임차보증금 미상 |
유찰이 이어지면 낙찰가 자체는 41,650,000원, 29,155,000원으로 내려갑니다. 하지만 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 낙찰가 하락만으로 실질취득가가 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 보증금 확인 전에는 “몇 회 유찰이면 무조건 싸다”는 계산을 하지 않는 것이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수양초등학교 서측 인근. 주변은 공동주택·근린생활시설·농경지·학교 등이 혼재한 주택지대로 환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통입니다.
- 건물. 1995.09.22 사용승인, 철근콘크리트 벽식구조 13층 건물의 10층입니다. 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지, 샷시창호이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역·절대보호구역·상대보호구역·비행안전제5구역 등이 관련됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 한빛타운은 188세대, 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 6건 평균은 77,166,666원으로 거래 표본은 있으나 1995년 준공 단지라는 점은 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강승구 보증금 확인. 전입일 1996.01.20, 보증금·확정일자 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문, 점유관계 자료를 대조해 실제 임대차 여부와 보증금을 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 재계산. 보증금 승계가 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 최신 거래 75,000,000원 및 최근 12개월 평균 77,166,666원과 비교해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 과정에서 2차례 방문에도 폐문 등으로 내부조사가 불가했고, 임대관계도 확인하지 못했습니다.
- 사천시 압류 확인. 2025.12.02 사천시 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조지만, 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 세금 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·명도 확인. 실제 점유자가 존재하므로 체납 관리비와 인도·명도 가능성도 입찰 전 확인 대상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조해 임차인 권리관계를 확정한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋아 보이지만, 실질취득가는 아직 모른다”
현재 최저가 59,500,000원은 최신 거래 75,000,000원과 최근 12개월 평균 77,166,666원보다 확실히 낮습니다. 등기상 말소기준 이후 권리들도 매각으로 정리됩니다. 여기까지만 보면 매력적인 1회 유찰 물건입니다.
하지만 강승구의 1996.01.20 전입이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 그래서 이 사건의 결론은 “59,500,000원이 싸다”가 아니라 “실질취득가를 아직 확정할 수 없다”입니다. 임차보증금이 없거나 인수되지 않는다는 사실이 확인될 때 비로소 현재의 시세 할인폭이 실제 가격 메리트가 됩니다. 반대로 인수액이 크다면 표면 할인은 빠르게 사라집니다. 가격은 조건부 합격, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 점유자의 보증금 확인입니다.
