부산지방법원 2025타경22035. 금정구 장전동 ‘윤성리버티’ 13층 1302호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 180,000,000원 임차보증금을 그대로 인수위험으로 읽어서는 안 된다는 점입니다. 임차인 유진희 씨는 2021.09.15. 전입했고 2021.07.27. 확정일자를 받아, 말소기준인 2022.12.02. 울산행복신용협동조합 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 그러나 2026.08.11. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인 때문에 낙찰자가 떠안을 금액은 실질 0원*으로 봐야 합니다.
권리 리스크가 이렇게 정리됐다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 같은 195,000,000원인데, 윤성리버티의 최근 12개월 거래 평균은 161,250,833원, 최신 거래는 2026.08. 177,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 120.9%로 데이터상 최근 시세보다 높습니다. 이 사건은 “인수금은 사라졌지만 가격 메리트도 없다”가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 604-12 윤성리버티 13층1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 46.8868㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건물 중 13층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 주식회사윤성개발 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 0원*
말소기준은 2022.12.02. 설정된 울산행복신용협동조합 근저당권 111,590,000원입니다. 문제는 그보다 앞서 2021.09.15. 전입하고 2021.07.27. 확정일자를 받은 임차인 유진희 씨입니다. 전입이 말소기준보다 먼저이므로 본래 대항력이 있고, 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔존액이 매수인 인수로 이어질 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진희 | 건물 전부 | 180,000,000원 | 2021.09.15 / 2021.07.27 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기 보증금은 최초 200,000,000원에서 2023.08.13. 20,000,000원이 감액된 180,000,000원이며, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 시세의 120.9%
윤성리버티는 80세대, 2019.06.24. 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 46.8868㎡이고, 비교된 최근 거래는 46.89㎡·47.42㎡·49.75㎡입니다. 최근 12개월 거래 12건 평균은 161,250,833원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.75㎡ | 15 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 47.42㎡ | 17 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 47.42㎡ | 18 | 174,000,000원 |
| 2026.06 | 46.89㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.06 | 47.42㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 16 | 148,500,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 17 | 146,850,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 10 | 144,890,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 11 | 146,880,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 18 | 151,890,000원 |
| 2026.01 | 46.89㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 161,250,833원 |
최근 거래 범위는 144,890,000원~183,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 177,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 195,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.9%이며, 최신 거래 177,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 1. 임차인 유진희 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 울산행복신용협동조합 | 111,590,000원 | 11,470,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 195,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 180,000,000원이 전액 배당되고, 근저당권자에게 11,470,000원이 배당됩니다. 총 채권액 291,590,000원 중 채권자 배당액은 11,470,000원, 부족액은 280,120,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 없이는 인수가 늘어나는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 195,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,000,000원 | 26,984,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 124,800,000원 | 57,747,200원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 권리구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 임차보증금이 매수인 인수액으로 전환됩니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차인에 대한 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 13층 1302호이며, 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란해 인근 유사물건과 공부, 외부관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
- 환금성. 단지 80세대이며 경매 통계상 평균 유찰 8.4회, 매각률 5.26%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.11. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 유효한지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 유진희 명의 주택임차권등기가 존재하므로 낙찰 전후 말소 절차와 확약 내용의 연결관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 120.9%이므로 신건 가격 자체에는 할인 근거가 없습니다.
- 최신 거래 대조. 최신 실거래는 2026.08. 177,000,000원이며 최근 거래 최고가는 183,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 금액보다 높습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했으므로 실제 내부상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건은 첫인상과 최종 판단이 크게 달라지는 유형입니다. 등기만 보면 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 유찰될수록 인수액이 커질 수 있는 부담스러운 구조입니다. 하지만 2026.08.11. 제출된 확약서 때문에 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그 다음부터는 권리가 아니라 가격을 봐야 합니다. 현재 신건 최저가 195,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 161,250,833원의 120.9%이고, 최신 거래 177,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 8.4회, 매각률 5.26%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 현재 가격에는 가점을 줄 근거가 없습니다. 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”보다 “그 안전함에 얼마를 지불할 것인가”를 더 엄격하게 따져야 합니다.
