대구지방법원 2025타경602. 포항시 북구 우현동 ‘우현풍림아이원’ 103동 21층 2102호 아파트입니다. 실거래 비교면적은 124.041㎡이고, 감정평가상 25층 건물 중 21층으로 확인됩니다. 현재 소유자는 우종윤이며, 2015.07.31 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 363,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2024.04.19 설정된 구룡포농업협동조합의 채권최고액 294,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 롯데카드, 신용보증기금, KB국민카드, 경북신용보증재단, 서울보증보험, 하나은행, 신한카드, 비엔케이캐피탈의 가압류가 이어졌고, 2025.12.15 구룡포농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도로 2024.10.18 설정됐던 김지현의 80,000,000원 근저당권은 신용보증기금의 사해행위취소 확정판결에 따라 2026.01.13 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 우현동 578 우현풍림아이원 103동 21층 2102호 |
| 도로명 | 경상북도 포항시 북구 우창동로 71 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 124.041㎡ · 25층 중 21층 |
| 소유자 | 우종윤 (2015.07.31 소유권이전 · 거래가액 363,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포농업협동조합 / 253,125,598원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.19 구룡포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 임대관계는 감정요항표상 미상으로 기재돼 있으므로, 권리 인수와 별개로 실제 점유·명도 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
동일 단지 ‘우현풍림아이원’은 512세대, 2011.03.28 사용승인 단지입니다. 비교면적 124.04㎡ 실거래는 총 11건이 확인되며 전체 평균은 369,454,545원입니다. 그러나 이 평균에는 2021.09의 460,000,000원 등 과거 고가 거래도 섞여 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 339,000,000원, 최신 거래 317,000,000원, 최근·과거 거래 추세 -11.0%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 124.04㎡ | 15 | 317,000,000원 |
| 2026.05 | 124.04㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2025.10 | 124.04㎡ | 20 | 405,000,000원 |
| 2025.04 | 124.04㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2025.03 | 124.04㎡ | 11 | 347,000,000원 |
| 2025.01 | 124.04㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 124.04㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 2023.01 | 124.04㎡ | 22 | 400,000,000원 |
| 2023.01 | 124.04㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2022.05 | 124.04㎡ | 22 | 360,000,000원 |
| 2021.09 | 124.04㎡ | 11 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 124.04㎡ | 3건 | 339,000,000원 |
| 전체 평균 | 124.04㎡ | 11건 | 369,454,545원 |
신건 최저가 390,000,000원은 전체 11건 평균 대비로도 105.6%이며, 더 중요한 최근 12개월 평균 대비로는 115.0%입니다. 최신 2026.06 거래가는 317,000,000원이고, 최근 거래가격 흐름은 과거 구간보다 11.0% 하락했습니다. 따라서 현재 회차 390,000,000원에는 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,260,000원 |
| 2. 근저당 · 구룡포농업협동조합 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 21,609,374원 | 21,609,374원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 130,050,000원 | 68,130,626원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,381,712원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경북신용보증재단 | 25,237,434원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 87,309,467원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 21,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,760,347원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 61,061,398원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 662,409,732원 중 채권자 예상배당은 383,740,000원, 미배당은 278,669,732원입니다. 매각대금은 집행비용 6,260,000원과 채권 배당으로 모두 소진돼 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 판단은 회차별로 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 390,000,000원 | 383,740,000원 | 278,669,732원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 312,000,000원 | 306,832,000원 | 355,577,732원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 249,600,000원 | 245,305,600원 | 417,104,132원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시나리오의 312,000,000원은 최근 12개월 평균 339,000,000원과 최신 거래 317,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시나리오는 249,600,000원입니다. 반면 현재 신건 390,000,000원은 최근 시세보다 높은 구간입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 회차별 가격 변화가 핵심 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 중 21층입니다.
- 주위환경. 포항시 북구 우현동 중앙초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 20m, 남서측 약 18m, 북동측 약 12m 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·토지구획정리사업지구 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,083,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 지형높이 평지입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 369,454,545원보다 최근 12개월 평균 339,000,000원과 최신 거래 317,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -11.0%이므로 과거 고가 거래를 근거로 현재 신건 390,000,000원을 싸다고 평가하면 안 됩니다.
- 말소기준 재확인. 2024.04.19 구룡포농업협동조합 근저당권이 기준이며, 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 명시 인수권리는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당 외 비용. 당해세·임차인 최우선변제·미납 관리비 등 실제 매수 부담에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 회차 전략. 데이터상 1회 유찰 시 312,000,000원, 2회 유찰 시 249,600,000원으로 내려가므로 현재 신건과 유찰 후 가격을 분리해 판단하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.04.19 구룡포농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 가압류들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 390,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 339,000,000원의 115.0%이고 최신 317,000,000원 거래보다 높은 데다, 최근 가격 추세도 -11.0%입니다. 단지 경매 집계상 평균 유찰 횟수도 4.3회입니다. 권리는 합격이지만, 신건 가격에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 이 물건은 현재가 자체보다 유찰 이후 어느 가격에서 최근 실거래와 안전마진이 맞아지는지를 판단하는 사건입니다.
