대구지방법원 2025타경608. 포항시 남구 효자동 포항효자웰빙타운에스케이뷰 113동 5층 502호 아파트입니다. 현재 소유자는 이대혁이며, 말소기준권리는 2015.09.07 설정된 강동농업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤 한빛인베스트대부주식회사의 다수 근저당과 중소기업은행·신용보증기금의 가압류, 포항시 압류, 경매개시결정이 이어져 있지만 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 권리와 점유는 구분해서 봐야 합니다. 현장 감정에서는 폐문 및 거주자 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 신고된 임차인이나 명시된 인수권리는 없지만, 실제 점유자를 확인하지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정할 자료도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기상 권리 인수는 0원이라는 점과 현장 점유관계는 별도 확인이 필요하다는 점을 동시에 보는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2015.09.07 강동농업협동조합 근저당권입니다. 2018년 이후 설정된 한빛인베스트대부주식회사 근저당 8건, 2023년 중소기업은행·신용보증기금의 가압류, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 포항시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행·동부화재해상보험주식회사·주식회사좋은이웃대부·장본영·해도2동새마을금고·김경옥 등의 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으론 신건이 낮다

비교 단지는 효자웰빙타운에스케이뷰1차, 비교면적은 121.4716㎡입니다. 실거래 12건 전체 평균은 413,166,666원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 430,833,333원, 최신 거래는 2026.08 · 425,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.9% 높은 흐름입니다.

현재 최저가 414,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.1%이고 최신 거래 425,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름도 +8.9%로 이전 거래군보다 높아, 최근 시세를 기준으로 보면 신건 가격이 시세 이상인 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 414,000,000원 가정)

채권 총액 611,500,000원 중 예상 배당액은 407,460,000원, 미배당은 204,040,000원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 미회수액이며, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 효자초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·다가구주택 등으로 형성되어 있습니다. 아파트단지 남측으로 형산강이 흐릅니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성과 대중교통 이용 편의성이 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 단지. 효자웰빙타운에스케이뷰1차는 1,181세대이며 준공일은 2007.10.12입니다.
• 도로. 단지 동측으로 폭 약 20미터 포장도로, 남측으로 폭 약 16미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,219,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 내부 상태. 폐문 및 거주자 부재로 내부 구조·설비·마감상태와 내부 하자 유무를 구체적으로 확인하지 못했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 기준은 최근 거래로. 전체 12건 평균 413,166,666원보다 최근 12개월 평균 430,833,333원과 최신 거래 425,000,000원을 우선해서 판단하세요.
• 신건 가격 위치. 현재 최저가 414,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.1%입니다. 최근 시세보다 낮지만 할인폭을 과대평가할 수준으로 보기는 어렵습니다.
• 점유관계 확인. 현장 조사에서 임대관계가 미상이고 거주자도 만나지 못했습니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없다고 단정하지 마세요.
• 내부 상태 확인. 폐문으로 내부 구조·설비·마감상태 및 하자 여부를 확인하지 못한 평가라는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 331,200,000원, 2회 유찰 시 264,960,000원으로 제시되어 있습니다.
• 배당 부족과 인수는 별개. 신건 기준 미배당 204,040,000원이 발생하지만 후순위 채권 미회수일 뿐 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 확인. 입찰 전 등기사항, 매각물건명세서, 현장 점유관계와 내부 상태를 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 최근 시세보다 소폭 아래”

이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.09.07 강동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 다수의 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리도 없고 예상 인수액 역시 0원입니다.

가격도 신건 414,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 430,833,333원의 96.1%이고 최신 거래 425,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 8.9% 높은 흐름이라는 점까지 고려하면, 신건 가격 자체가 최근 시세를 넘어선 물건은 아닙니다. 다만 전체 12건 평균 대비 100.2%여서 큰 폭의 할인이라고 표현하기도 어렵습니다.

결국 남는 변수는 점유와 내부 상태입니다. 현장 조사에서 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 등기상 권리는 양호하고 가격은 최근 시세보다 소폭 낮지만, 점유·임차관계 확인을 마친 뒤 접근할 물건이라는 결론이 적절합니다.