대구지방법원 2025타경612. 경상북도 포항시 북구 덕산동 122-5, 도로명 용당로 168의 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1·2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용 중이며 토지는 366.3㎡, 일반상업지역에 놓여 있습니다. 현재 소유관계는 권경은과 주연서가 각각 2분의 1씩 공유하는 구조입니다.
등기 권리의 기준점은 2012년 12월 3일 설정된 성당새마을금고 근저당권 377,000,000원입니다. 그 뒤 같은 금고의 근저당권 24,000,000원과 30,000,000원, 그리고 2025년 12월 18일 임의경매개시결정이 이어지며, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 우리은행·흥해새마을금고·임경숙의 근저당과 김지연의 전세권은 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경612 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 덕산동 122-5 · 경상북도 포항시 북구 용당로 168 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1,2층 근린생활시설 · 3층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 366.3㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 권경은 2분의 1 · 주연서 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 956,502,850원 / 956,502,850원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성당새마을금고 / 391,547,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 말소기준권리는 을구 11번 성당새마을금고 근저당권 377,000,000원입니다. 을구 13번 24,000,000원, 을구 14번 30,000,000원과 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리여서 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인·점유 현황
실제 임차인으로 파악되는 사람은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 중복된 구조는 아닙니다.
| 점유자 | 점유부위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동건 | 2층 | 3,000,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 보증기관 승계 없음 |
현재 배당모형은 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있으나, 이 값은 점유자의 대항력 여부가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 현장과 주민등록 관련 원본을 확인해 실제 점유 개시·전입 시점을 확정하기 전까지는 점유 리스크를 닫을 수 없습니다.
② 가격 시나리오 — 감정가 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 956,502,850원입니다. 1회 유찰 시 765,202,280원, 2회 유찰 시 612,161,824원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격 근거가 없어, 감정가 대비 80%·64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 956,502,850원 | 0원 | 513,537,822원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 765,202,280원 | 0원 | 324,150,257원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 612,161,824원 | 0원 | 172,640,206원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 956,502,850원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,965,028원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 성당새마을금고 | 377,000,000원 | 377,000,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 성당새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 성당새마을금고 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 513,537,822원 |
현재 배당모형에서는 근저당권 채권최고액 합계 431,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 513,537,822원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2층 점유자의 실제 권리관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로 상태를 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 1·2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용 중인 주상 혼합형 건물입니다.
- 토지. 대지 366.3㎡, 평지·가로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 719,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 가축사육제한구역과 포항초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 현황. 매각물건명세서 비고에는 3층이 공부상 96.43㎡이나 실제 일부 멸실되어 46.75㎡라고 기재돼 있어 현황 실측 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2층 점유자 전입일 확인. 이동건의 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 현황조사와 주민등록 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로 배당요구 종기 관련 서류와 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 3층 멸실 범위 확인. 공부상 96.43㎡와 실측 46.75㎡의 차이가 실제 가치·사용성·복구 가능성에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 목록별 평가범위와 현장 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 유찰 시 80%·64% 가격이 제시돼도 실제 실거래 비교근거 없이는 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표 보수적으로 사용. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 모델이므로 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 현황은 단순하지 않다
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2012년 성당새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 적고 있어 등기상 인수 부담은 낮은 편입니다.
그러나 최종 판단을 어렵게 하는 요소는 따로 있습니다. 2층 점유자의 대항력 미상, 3층 일부 멸실, 그리고 근린시설과 주택이 섞인 건물이라는 점입니다. 특히 이동건의 전입일을 확인하기 전에는 배당모형의 인수 0원을 확정값처럼 받아들이면 안 됩니다. 가격 역시 실거래 비교근거가 없는 상태이므로 신건 956,502,850원이나 유찰 가격 자체만으로 메리트를 단정할 수 없습니다. 등기는 통과, 점유·현황·가격 검증은 보류. 이 사건의 핵심입니다.
