부산지방법원 2025타경22466. 범내골역 남동측 인근의 대동레미안센트럴시티5 7층 701호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 2019.11.05 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이고 본건은 7층, 남동향입니다. 소유자는 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95로 등기돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 2019.11.29 주식회사우리은행 근저당권 64,200,000원입니다. 그보다 앞선 2019.11.13 대저농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 2019.11.29 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 이원수의 주택임차권은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 7층 701호 · 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 20층 중 7층 · 남동향 |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 40,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.29 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 64,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 예상 인수 0원
핵심 임차인은 이원수 1명입니다. 임대차계약일과 점유개시일은 2022.04.15, 주민등록일과 확정일자는 2022.04.18입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 2019.11.29보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2024.05.23 임차보증금 40,000,000원의 주택임차권이 등기됐으나 이 역시 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 계약·점유 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원수 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 차임 380,000원 | 2022.04.15 | 2022.04.18 / 2022.04.18 | 2024.05.23 | 없음 | 미상 확정일자·배당요구 있음 | 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘같은 물건끼리’ 비교가 아니다
대동레미안센트럴시티5의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래일수록 가격이 낮아져 최근 거래 추세는 -8.4%입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 260,000,000원보다 최근 12개월 평균 245,000,000원과 최신 거래 245,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
최저매각가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 51.0%라는 숫자가 나옵니다. 그러나 본건 가격 비교 대상면적은 25.9984㎡이고, 실제 거래 표본은 44.17㎡·53.06㎡로 면적이 맞지 않습니다. 따라서 “최저가가 최근 시세의 절반이라 싸다”라고 해석해서는 안 됩니다. 면적 차이를 제거한 동일·유사 면적 실거래가 확인되기 전까지는 가격 가점을 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 64,200,000원 | 64,200,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,250,000원 |
현재 회차 125,000,000원 가정에서는 채권자 청구 104,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 18,250,000원입니다. 예상배당표에는 이원수 임차보증금 40,000,000원이 별도 항목으로 배치되지 않고 신청채권자 주택도시보증공사의 40,000,000원 청구가 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 범내골역 남동측 인근이며 주변은 아파트·근린생활시설·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다. 남동측 일대는 재개발사업이 진행 중이고 주위환경은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고 시내버스 정류장과 지하철역이 소재하며 도보 약 5분 거리로 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.11.05 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 7층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·가스난방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,252.6㎡, 공시지가 5,396,000원/㎡이며 업무시설 건부지와 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 거래 표본. 단지는 187세대, 2019.11.05 준공입니다. 확인 실거래는 3건으로 표본이 많지 않고 본건과 거래 면적도 달라 환금성·적정가격 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준 확인. 이원수 전입 2022.04.18은 말소기준 2019.11.29보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 임차권등기 내용을 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 이후 어떻게 처리되는지, 임대의무 관련 효력이 남는지 원문 서류에서 확인하세요.
- 면적 맞춘 시세 확인. 125,000,000원과 비교되는 최근 거래 245,000,000원은 44.17㎡ 거래이고 본건 비교 대상면적은 25.9984㎡입니다. 동일 또는 유사 면적 거래 없이 “51.0% 가격”만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 추세가 -8.4%입니다. 260,000,000원의 전체 평균보다 최근 12개월 245,000,000원과 최신 거래를 우선해 가격을 점검하세요.
- 임대관계·내부 확인. 감정 당시 이해관계인 부재 및 응답 기피로 임대 여부와 내부 마감재를 조사하지 못했습니다. 현장 점유와 내부 상태를 경매 진행 시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 원문 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당요구종기 서류와 배당순위를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 비교대상부터 맞춰야 한다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 우리은행의 2019.11.29 근저당이 말소기준이고, 이원수 임차인의 전입과 임차권등기는 그보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 예상 인수액은 0원입니다. 신건 125,000,000원뿐 아니라 100,000,000원·80,000,000원의 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 최저가 125,000,000원이 최신 거래 245,000,000원의 51.0%라는 수치만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 본건 대상면적 25.9984㎡와 실제 거래 면적 44.17㎡·53.06㎡가 다릅니다. 최근 거래 추세도 -8.4% 하락입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험이 낮다”는 판단과 “가격이 싸다”는 판단을 분리해야 합니다. 권리는 비교적 안전하지만, 적정 입찰가는 동일·유사 면적의 실거래를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
