창원지방법원 2025타경770. 남해군 설천면 노량리 393-28 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상4층이고 현재 여관으로 이용 중입니다. 토지는 173.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 소유자는 배미선이며, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2013.05.15. 남해군수산업협동조합의 채권최고액 292,500,000원 근저당권입니다.
등기부에는 2005.02.04. 설천농업협동조합 근저당권 350,000,000원이 먼저 설정됐지만 2013.05.24. 해지로 말소됐습니다. 2016.03.16. 남해군 압류 역시 2016.05.23. 압류해제로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 남해군수산업협동조합 근저당이며, 2025.06.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경770 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 설천면 노량리 393-28 · 경상남도 남해군 설천면 노량로183번길 22-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 여관으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 |
| 토지 | 173.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 배미선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 568,800,000원 / 136,569,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남해군수산업협동조합 / 248,490,586원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 태양광설비 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인한 매수인 인수금액은 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 핵심은 2013.05.15. 남해군수산업협동조합 근저당권이며, 이 권리가 말소기준권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%와 ‘시세 대비 저렴’은 다른 말
현재 최저매각가는 136,569,000원으로 감정가 568,800,000원 대비 24% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건은 일반적인 공동주택이 아니라 여관으로 이용 중인 기타 건물과 토지입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
현재 회차 이후에도 유찰될 경우 시나리오상 최저가는 95,598,300원, 다시 유찰되면 66,918,809원까지 내려갑니다. 그러나 가격이 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 배당 부족분이며, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,966원 |
| 2. 근저당 · 남해군수산업협동조합 | 292,500,000원 | 133,857,034원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 136,569,000원을 전제로 하면 남해군수산업협동조합의 채권최고액 292,500,000원 중 133,857,034원이 배당되고, 158,642,966원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 남해군 설천면 노량리 소재 노량마을 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 해안 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층이며, 외벽은 드라이비트 및 석재타일 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며 공시지가 545,800원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 제한사항. 하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지뿐 아니라 제시외 건물과 태양광설비가 포함되므로 현장과 감정평가 내용을 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가 24% 수준이지만, 그 자체가 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
- 여관 운영 상태 확인. 감정평가상 여관으로 이용 중이므로 현재 시설 상태와 실제 이용 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구와 역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 배당 부족과 인수액 구분. 현재 근저당 미배당액은 158,642,966원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유를 현장에서 확인해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리인 남해군수산업협동조합 근저당권 이후 경매개시결정도 매각으로 정리됩니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 568,800,000원의 감정가가 4회 유찰을 거쳐 136,569,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 싸다고 결론 낼 수는 없습니다. 여관으로 이용 중인 건물과 토지, 제시외 건물, 태양광설비가 함께 매각되는 만큼 권리는 확인, 가격은 현장 검증이 이 물건의 핵심입니다.
