창원지방법원 2025타경770. 남해군 설천면 노량리 ‘노량마을’ 내에 있는 여관 건물과 토지입니다. 토지는 173.0㎡의 대지이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 지상 4층 건물로 현재 여관으로 이용되고 있습니다. 제시외 건물 ‘ㄱ~ㄷ’과 태양광설비 ‘a’도 매각에 포함되는 일괄매각입니다.
권리관계의 핵심은 2005년과 2013년의 두 근저당입니다. 2005.02.04 설천농업협동조합 명의로 채권최고액 350,000,000원의 근저당이 설정됐지만, 이 권리는 2013.05.24 해지를 원인으로 말소 완료됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 2013.05.15 설정된 남해군수산업협동조합 근저당 292,500,000원이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 설천면 노량리 393-28 · 노량로183번길 22-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 여관으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층 · 드라이비트 및 석재타일 등 마감 |
| 토지 | 173.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 배미선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 568,800,000원 / 278,712,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남해군수산업협동조합 / 248,490,586원 |
| 일괄매각 범위 | 건물·토지·제시외 건물 ‘ㄱ~ㄷ’·태양광설비 ‘a’ |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소됐다
등기 순서만 보면 2005년 설천농업협동조합 근저당이 2013년 말소기준보다 앞서지만, 해당 근저당은 2013.05.24 해지로 말소됐습니다. 따라서 이를 낙찰자가 인수하는 구조가 아니며, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 2016년 남해군 압류 역시 2016.05.23 압류해제로 말소됐고, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 임차인 없음
임차인 없음. 보증금 승계 대상이나 대항력 판단이 필요한 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 인수가 증가하는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 278,712,000원으로 감정가 568,800,000원의 49%입니다. 다만 여관으로 이용 중인 숙박시설은 일반 공동주택보다 운영상태·객실 상태·수익성·지역 관광수요에 따라 가격 편차가 큽니다. 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 278,712,000원 | 0원 | 368,489,968원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 195,098,400원 | 0원 | 450,932,978원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 136,568,880원 | 0원 | 508,643,084원 |
추가 유찰 시 실질취득액은 낙찰가와 함께 낮아지고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반대로 채권자 미배당액은 368,489,968원에서 450,932,978원, 508,643,084원으로 증가합니다. 이는 낙찰자 인수액이 증가한다는 의미가 아니라, 매각대금으로 갚지 못하는 채권액이 늘어난다는 뜻입니다.
④ 계산상 배당 시뮬레이션 (매각가 278,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,701,968원 |
| 1. 설천농업협동조합 근저당 | 350,000,000원 | 274,010,032원 |
| 2. 남해군수산업협동조합 근저당 | 292,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남해군 설천면 노량리 ‘노량마을’ 내에 위치하며, 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 해안 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층 건물로, 외벽은 드라이비트 및 석재타일 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 면적 173.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지의 사다리형 토지이며 도로는 소로한면입니다. 공시지가는 545,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·마을경관관리지역·하수처리구역에 해당합니다.
- 일괄매각. 본건 건물과 토지뿐 아니라 제시외 건물 ‘ㄱ~ㄷ’ 및 태양광설비 ‘a’도 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 표기된 매각기일은 2026.07.06이고 등기사항 발급일은 2026.07.10입니다. 매각 실시·변경·유찰·낙찰 여부를 확인해야 합니다.
- 말소 근저당 원본 대조. 2005년 설천농업협동조합 근저당의 2013.05.24 말소 여부와 공동담보 관계를 최신 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당순위 확인. 계산상 배당표가 등기 말소 내역과 일치하지 않으므로 매각물건명세서와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 영업·시설 현황. 현재 여관 이용 상태, 객실별 상태, 소방·전기·급배수 설비의 보수 필요성을 현장에서 점검하세요.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물 ‘ㄱ~ㄷ’과 태양광설비 ‘a’의 위치·규모·소유관계·사용 가능 상태를 감정서와 현장에서 대조하세요.
- 수익성 검증. 실거래 비교만으로 가격을 판단하기 어려운 용도이므로 예상 매출·운영비·공실·보수비를 반영해 입찰 상한을 산정하세요.
- 토지 규제 확인. 역사문화환경보존지역과 마을경관관리지역 등은 향후 증축·대수선·용도변경에 영향을 줄 수 있으므로 관할 기관에 확인하세요.
- 체납·인도 확인. 공과금, 시설 관련 체납, 실제 점유자와 영업자의 존재 및 인도 가능 시점을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 운영은 단순하지 않다
이 물건의 등기 권리분석은 비교적 명확합니다. 2005년 선순위 근저당은 이미 말소됐고, 2013년 남해군수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
그러나 인수 0원이라는 사실이 곧 좋은 투자라는 뜻은 아닙니다. 여관으로 이용 중인 4층 건물과 173.0㎡ 토지를 제시외 건물·태양광설비와 함께 취득하는 특수한 일괄매각이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 최저가 278,712,000원이 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 여기에 등기상 말소된 근저당이 배당 계산에는 포함된 불일치까지 있어 원본 서류 대조가 선행돼야 합니다. 권리는 통과, 가격·배당·운영성은 보수적으로 재검증. 이것이 이 사건의 결론입니다.