부산지방법원 2025타경22473. 부산진구 범천동 ‘대동레미안센트럴시티5’ 13층 1309호 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2019.11.29. 주식회사우리은행 근저당권 78,960,000원입니다. 실제 임차인은 이연희 1명이고, 임대차계약일은 2020.07.14., 전입일은 2020.07.24., 점유개시일은 2020.07.26.입니다. 전입이 말소기준일보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 2024.08.05. 설정된 임차권등기도 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조가 아니라 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 최저가 120,000,000원은 데이터상 최근12개월 실거래 평균 245,000,000원의 49.0%입니다. 다만 이 비교는 그대로 받아들이면 안 됩니다. 경매 대상면적은 22.8892㎡인데 제공된 실거래는 44.17㎡와 53.06㎡로 면적이 맞지 않습니다. 따라서 49.0%라는 수치는 참고 지표이지, 동일면적 시세 대비 정확한 할인율로 단정할 수 없습니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래보다 낮아진 흐름을 반영한 가격 추세는 -8.4%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22473 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 13층 1309호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 대상면적 | 아파트 · 22.8892㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.29. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 78,960,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 / 세대수 | 2019.11.05 · 187세대 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
등기 흐름에서 먼저 볼 것은 2019.11.13. 설정된 양산농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원입니다. 이 권리는 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2019.11.29. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2022.05.18. 민간임대주택등기가 기재됐고, 2024.08.05. 이연희의 주택임차권등기, 2025.08.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이연희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2020.07.24. | 2020.07.14. | 대항력 없음 인수 0원 배당요구 |
임차권등기명령은 2024.08.01. 부산지방법원 2024카임851에 의해 내려졌고, 2024.08.05. 등기되었습니다. 배당요구도 2024.08.05. 접수된 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 권리 인수 여부의 핵심은 임차권등기일이 아니라 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖췄는지인데, 이 건의 전입은 2020.07.24.로 말소기준일 2019.11.29.보다 늦습니다.
② 시세 비교 — 49.0%라는 숫자만 보고 판단하면 안 된다
대동레미안센트럴시티5의 제공 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 260,000,000원이지만, 가격 판단에는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근12개월 평균 245,000,000원과 최신 거래 245,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 가격 추세도 -8.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
최저가 120,000,000원은 최근12개월 평균 245,000,000원의 49.0%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 차이지만, 이 사건의 대상면적은 22.8892㎡이고 위 실거래 면적은 44.17㎡·53.06㎡입니다. 즉 동일면적 실거래가 아닙니다. 따라서 “최근 시세보다 51% 싸다”라고 확정적으로 표현하기보다는, 비교 면적 차이를 감안한 추가 검증이 필요한 가격으로 보는 것이 맞습니다.
또한 이 단지의 경매 물건은 평균 2.5회 유찰 이력이 있습니다. 현재는 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 따라서 권리상 인수 위험이 없다는 이유만으로 신건에서 무리하게 가격을 올려 쓸 필요는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 78,960,000원 | 78,960,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 38,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 120,000,000원 가정에서 총 채권액 138,960,000원 중 117,520,000원이 배당되고, 미배당은 21,440,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 120,000,000원 | 21,440,000원 | 38,560,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 96,000,000원 | 45,088,000원 | 14,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 76,800,000원 | 63,942,400원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·숙박시설·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 13층 1309호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·주차설비타워·공동현관기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 북동측 약 18m, 남동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 187세대, 2019.11.05. 준공 단지입니다. 실거래는 245,000,000원·265,000,000원·270,000,000원으로 확인되지만 대상면적과 직접 일치하지 않아 가격 환산에는 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 여부. 이연희의 전입일 2020.07.24.가 말소기준권리 2019.11.29.보다 뒤라는 점과 임차권등기의 매각 소멸 여부를 원본에서 다시 대조하세요.
- 실제 점유 상태. 임차권등기가 존재하므로 현재 누가 점유하고 있는지, 인도 절차가 필요한지 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 처리 관계를 최신 등기 및 관련 공적 서류에서 확인하세요.
- 동일면적 시세 확보. 제공 실거래는 44.17㎡·53.06㎡이고 대상면적은 22.8892㎡입니다. 49.0% 할인 지표만으로 응찰가를 결정하지 말고 동일 또는 유사면적 거래를 우선 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 가격 추세가 -8.4%입니다. 전체 평균 260,000,000원보다 최신 거래 245,000,000원을 우선해 보수적으로 판단하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 120,000,000원, 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원입니다. 어느 회차에서도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 외 비용. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당요구 종기 이후 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 면적 검증이 핵심
이 사건에서 가장 중요한 권리 결론은 명확합니다. 실제 임차인 이연희의 보증금은 60,000,000원이지만, 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 120,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 실질취득액은 추가 인수 없이 120,000,000원입니다.
다만 가격에서는 한 번 더 확인이 필요합니다. 최근12개월 평균과 최신 거래는 모두 245,000,000원이고 최저가는 그 49.0%이지만, 그 실거래는 44.17㎡·53.06㎡이고 대상면적은 22.8892㎡입니다. 게다가 최근 가격 추세는 -8.4%입니다. 따라서 이 물건을 “시세의 절반”이라고 단정해 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 동일면적 시세 검증 후 판단. 신건에서의 승부처는 권리 인수가 아니라 실제 22.8892㎡에 대응하는 시세를 얼마나 정확히 잡느냐입니다.
