부산지방법원 2025타경22480. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 18층 1807호 아파트입니다. 소유자는 김미향·황의순이며 지분은 각각 100분의 5와 100분의 95입니다. 권리분석의 기준점은 2019.11.29 우리은행 근저당권 72,240,000원입니다. 그 뒤 설정된 이산애의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
핵심은 임차인입니다. 이산애의 임대차계약일과 주민등록일은 2020.03.20, 점유개시일은 2020.04.10, 임차보증금은 60,000,000원입니다. 모두 말소기준일인 2019.11.29 이후이므로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금 60,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 18층 1807호 · 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 21.2859㎡ · 지상20층 중 18층 |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
② 임차인 분석 — 보증금 60,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이산애 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2020.03.20 | 2020.03.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차권등기명령은 2024.04.16 부산지방법원 2024카임10518에 따라 이루어졌고, 등기 접수일은 2024.04.19입니다. 배당요구도 2024.04.19 신고되어 있습니다. 다만 주민등록일 2020.03.20이 말소기준 2019.11.29보다 뒤이므로 대항력이 없는 임차인으로 정리됩니다. 보증금 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 낮지만, 동일 면적 비교는 아니다
대동레미안센트럴시티5는 187세대, 2019.11.05 준공 단지입니다. 확인된 실거래는 3건이며 최근 거래는 2025.05의 245,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 245,000,000원으로, 현재 최저가 111,000,000원은 이 기준의 45.3%입니다. 다만 본건 전용면적은 21.2859㎡인 반면 확인된 거래 면적은 44.17㎡·53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
전체 거래 평균은 260,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 245,000,000원을 우선해 보는 편이 타당합니다. 최근 가격 흐름은 과거보다 -8.4%로 하락 추세입니다. 따라서 최저가가 실거래 숫자보다 크게 낮다는 점은 분명하지만, 다른 면적의 거래를 본건의 직접 시세로 치환해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 72,240,000원 | 72,240,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 36,406,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 132,240,000원 중 108,646,000원이 배당되고, 23,594,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 111,000,000원 | 108,646,000원 | 23,594,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 88,800,000원 | 86,801,600원 | 45,438,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 71,040,000원 | 69,361,280원 | 62,878,720원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서초등학교 북서측 인근으로 공동주택·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 범내골역이 있어 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상20층 건물의 18층이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·기계식주차·도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 187세대, 2019.11.05 준공 단지입니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 2.5회로 집계되어 있어 신건 가격에서의 응찰 강도는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부 관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이산애의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·임차권등기와 매각물건명세서 기재를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부의 민간임대주택 표시가 현재 어떤 상태인지, 매각 후 처리에 별도 절차가 필요한지 원본 서류에서 확인하세요.
- 면적 맞는 시세 확보. 현재 확인된 245,000,000원·265,000,000원·270,000,000원 거래는 44.17㎡·53.06㎡로 본건 21.2859㎡와 다릅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -8.4%이므로 과거 거래 평균 260,000,000원보다 최근 245,000,000원 거래를 우선 참고하되 면적 차이를 보정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 수리비·점유 상태·시설 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인도 과정에서 변동 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 면적 보정이 핵심
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.11.29 우리은행 근저당이고, 임차인 이산애의 주민등록일은 그 이후인 2020.03.20입니다. 따라서 대항력이 없고, 현재 회차에서 매수인이 승계할 보증금도 0원입니다.
가격만 보면 최저가 111,000,000원은 최근 12개월 거래 245,000,000원의 45.3%로 큰 차이가 납니다. 그러나 최근 실거래 면적은 44.17㎡이고 본건은 21.2859㎡로 직접 비교가 어렵습니다. 최근 가격추세도 -8.4%입니다. 여기에 등기부의 민간임대주택 표시와 내부 미확인까지 남아 있습니다. 그래서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 확신을 얻으려면 동일·유사 면적 시세 확인이 필요한 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
