부산지방법원 2025타경22483. 동래3차에스케이뷰 108동 29층 2905호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 최효선은 2020.02.05. 매매를 원인으로 취득했고 등기는 2022.06.24. 이루어졌으며 거래가액은 369,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 담보권이 아니라 차상윤의 주택임차권입니다. 전입일과 확정일자는 모두 2022.06.28., 점유개시는 2022.07.15.이고 보증금은 350,000,000원입니다.
임차권등기는 2024.11.14. 접수됐고, 말소기준으로 제시된 2025.08.11. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 서류만 놓고 보면 임차권은 매수인 인수 대상입니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.11. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약을 반영하면 차상윤 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22483 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1850 동래3차에스케이뷰 제108동 제29층 제2905호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 대상면적 80.955㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상39층 · 108동 29층 · 사용승인일 2021.12.06. |
| 소유자 | 최효선 · 거래가액 369,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 385,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형, 확약으로 실질 0원
차상윤의 전입·확정일자는 2022.06.28.이고 임차권등기는 2024.11.14., 강제경매개시결정은 2025.08.11.입니다. 따라서 등기 순위만 보면 임차인이 말소기준보다 앞서며, 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차인입니다. 보증금은 350,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차상윤 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2022.06.28. / 2022.06.28. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 후 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 차상윤은 보증기관 중복신고로 표시된 인물이 아니라 등기된 실제 임차인입니다. 다만 2026.05.11. 확약 때문에 이 임차인에 한해서는 배당 부족액이 생겨도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않는 구조로 정리됩니다.
확약이 없다고 가정하는 룰상 시나리오에서는 1회 유찰 시 매수인 인수액 47,112,000원, 2회 유찰 시 107,849,600원이 산출됩니다. 그러나 제출된 확약을 반영한 실질 인수액은 차상윤에 대하여 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 385,000,000원’을 본다
확약 반영 후 매수인 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 385,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 499,583,333원, 최신 거래는 2026.08. 585,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균의 77.1%로, 전체 평균만이 아니라 최근 12개월 기준으로도 시세 아래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.88㎡ | 30 | 585,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 24 | 547,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 12 | 577,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 32 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 80.96㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 80.96㎡ | 35 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 74.87㎡ | 26 | 497,000,000원 |
| 2026.06 | 74.87㎡ | 15 | 484,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 499,583,333원 |
표본 최저는 290,000,000원, 최고는 590,000,000원으로 거래 편차가 큽니다. 특히 대상면적과 가까운 80.96㎡ 거래도 290,000,000원과 335,000,000원이 있어, 단순 평균만으로 적정가를 확정해서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저가 385,000,000원은 최근 12개월 전체 평균 499,583,333원보다 낮고, 최신 거래 585,000,000원보다도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,190,000원 |
| 1. 임차인 차상윤 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 28,810,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 차상윤 보증금 350,000,000원이 배당표상 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 28,810,000원이 배당되어 321,190,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원이며, 확약까지 반영하면 실질 인수 역시 0원입니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 확약 전후를 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 385,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 308,000,000원 | 47,112,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 246,400,000원 | 107,849,600원 | 0원 |
확약이 없다면 선순위 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는 회차부터 미배당액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 하지만 2026.05.11. 확약은 바로 그 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 차상윤에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 분석합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 공동주택과 업무시설이 함께 있는 단지입니다. 아파트로 가정하지 않고 오피스텔 용도로 판단해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 유락여자중학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·아파트상가·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 명륜역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2021.12.06. 사용승인된 지하5층·지상39층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 중로와 소로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 최근 거래 12건 평균은 499,583,333원이나 290,000,000원부터 590,000,000원까지 편차가 큽니다. 단지 경매 평균 유찰은 1.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 제출 확약에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 확인되는지 대조하세요.
- 매각물건명세서 최종본 확인. 선순위 임차권의 인수 여부와 확약서 관련 기재가 매각기일 직전까지 동일한지 확인해야 합니다.
- 80.96㎡ 거래 비교. 최근 실거래 중 80.96㎡ 거래가 290,000,000원과 335,000,000원으로 존재합니다. 평균 499,583,333원만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 오피스텔 환금성. 공부상 업무시설이므로 동일 단지 아파트 거래와 동일하게 보지 말고 해당 면적·용도·층의 실수요를 따로 점검하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부마감재 등은 조사하지 못했습니다. 수리비 변수는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기 순서만 보고 판단하면 보증금 350,000,000원의 선순위 임차권이 있는 인수 위험 물건입니다. 하지만 2026.05.11. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 그 확약이 최종 서류에서도 그대로 유효하다는 전제 아래 차상윤 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
가격도 현재 실질취득 385,000,000원이 최근 12개월 평균 499,583,333원의 77.1%로 낮습니다. 다만 같은 거래표본 안에 대상면적과 가까운 80.96㎡가 290,000,000원과 335,000,000원에 거래된 사례도 있어 “평균 대비 77.1%”만으로 무조건 저가라고 단정할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 확약서 확인, 가격의 승부처는 80.96㎡ 개별 거래와 29층 2905호의 실제 상태 확인입니다.
