부산지방법원 2025타경22486. 부산 동구 범일동 어반오션시티 8층 803호로, 집합건축물대장상 공동주택(아파트·도시형생활주택)입니다. 전용면적은 48.28㎡이고 18층 건물의 8층입니다. 소유자 신일석은 2021년 7월 12일 매매를 원인으로 243,720,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 경매의 말소기준은 2023.10.10. 부산신용보증재단의 가압류 44,500,000원입니다.
핵심은 임차인 장성욱입니다. 임대차계약일은 2022.08.08., 확정일자는 2022.08.09., 전입·점유개시는 2022.09.08.로 모두 현재 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차인이고, 배당으로 보증금 210,000,000원을 전액 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 그 원칙을 뒤집는 2026.08.11. 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 105-1 어반오션시티 8층 803호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트·도시형생활주택) · 전용 48.28㎡ · 18층 중 8층 |
| 소유자 | 신일석 (2021.07.12. 매매 · 거래가액 243,720,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,630,982원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.10. 부산신용보증재단 가압류 · 44,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 인수 해소
2021년 부산은행 근저당권들은 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 5,280,000,000원 공동담보 근저당은 2021.07.29. 일부포기로 해당 호에서 말소됐고, 신일석을 채무자로 한 187,000,000원 근저당도 2022.01.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 장성욱이 2022.09.08. 전입·점유했고, 2023.10.10. 가압류가 들어왔으므로 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성욱 | 210,000,000원 | 2022.09.08 | 2022.08.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 장성욱은 보증금 210,000,000원에 대해 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 별도의 보증기관 명의 임차인 중복신고는 없습니다.
* 확약을 반영하지 않는 일반 대항력 계산상 1회 유찰 시 인수 17,544,000원, 2회 유찰 시 인수 56,195,200원이 산출되지만, 이번 사건은 해당 임차인에 대한 대항력·잔존 반환청구권 포기 확약이 제출되어 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 현재 신건은 최근 시세보다 높다
어반오션시티 동일 면적 48.28㎡ 거래는 9건 확인됩니다. 전체 평균은 208,500,000원이지만, 과거의 240,000,000원·250,000,000원 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 196,125,000원과 최신 거래 184,500,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -10.2%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 48.28㎡ | 3 | 184,500,000원 |
| 2025.01 | 48.28㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2024.10 | 48.28㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2024.10 | 48.28㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2024.01 | 48.28㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2023.08 | 48.28㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2023.08 | 48.28㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2023.04 | 48.28㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 48.28㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.28㎡ | 4건 | 196,125,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 245,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.9%입니다. 전체 거래 평균과 비교해도 117.5%입니다. 특히 최신 거래는 184,500,000원이고 최근 거래 추세가 -10.2%이므로, 현재 신건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 장성욱 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 부산신용보증재단 가압류 | 44,500,000원 | 30,770,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 219,630,982원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 장성욱 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 부산신용보증재단에는 30,770,000원이 배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수가 늘지만, 이번 사건은 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 일반 계산 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 245,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 196,000,000원 | 17,544,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 156,800,000원 | 56,195,200원 | 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 보통 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않습니다. 그러나 이번 사건의 장성욱 임차보증금은 대항력 및 잔존 반환청구권 포기 확약의 대상이므로, 그 일반 계산액을 실제 매수인 부담으로 그대로 적용하면 안 됩니다. 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(아파트·도시형생활주택)이며 어반오션시티는 61세대, 사용승인일은 2021.05.06.입니다.
- 입지. 부산광역시 동구 범일동 데레사여자고등학교 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 좌천역이 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 40미터 도로와 북측 폭 약 5미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 광로3류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경 보호구역·중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없으나, 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 시장 흐름. 동일 면적 거래 9건의 전체 평균은 208,500,000원이지만 최근 12개월 평균은 196,125,000원이고 최근 거래군은 이전보다 -10.2% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.11. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 점검하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 124.9%이며 최근 추세는 -10.2%입니다. 신건 가격을 저가로 판단하면 안 됩니다.
- 1회 유찰도 보수적으로. 1회 유찰 가격은 196,000,000원으로 최근 12개월 평균 196,125,000원과 거의 같은 수준이지만 최신 거래 184,500,000원보다 높습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리 상태·점유 현황·관리 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 권리를 풀었지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다”
이 사건의 첫인상은 선순위 대항력 임차인 때문에 복잡해 보입니다. 장성욱의 전입은 2022.09.08., 말소기준 가압류는 2023.10.10.이어서 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 그러나 2026.08.11. 제출된 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.
그 다음부터는 가격 문제입니다. 신건 245,000,000원은 최근 12개월 평균 196,125,000원의 124.9%이고, 최신 거래는 184,500,000원입니다. 최근 거래 추세도 -10.2%입니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차인이 있으니 위험하다”가 아니라 “확약으로 권리는 정리됐지만 현재 가격이 최근 시세보다 높다”가 핵심입니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류입니다.
