부산지방법원 2025타경22502. 부산 부산진구 전포동 동우 오필리아 13층 1301호, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 문경애·이가은으로 각 지분은 2분의 1입니다. 등기 흐름에는 2017년 신탁이 있었으나 2018.04.16 신탁재산 귀속으로 소유권이 돌아왔고, 2022년 주식회사대명에스씨엠 근저당권 2건도 2023.08.10 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 박우량 임차권입니다. 박우량은 2018.04.16 전입·점유했고 확정일자는 2018.04.06입니다. 말소기준으로 제시된 2024.01.31 웰컴저축은행주식회사 가압류보다 앞서므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 그러나 이번 사건에는 그 위험을 뒤집는 2026.08.11 확약서가 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 558 동우 오필리아 13층 1301호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 전포대로300번길 35 |
| 물건종류 | 아파트(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 13층 1301호 |
| 소유자 | 문경애 2분의 1 · 이가은 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 맞지만, 확약이 뒤집는다
말소기준은 2024.01.31 웰컴저축은행주식회사 가압류입니다. 해당 가압류는 이가은 지분에 설정됐고 청구금액은 872,108,361원입니다. 이후 2024.05.16 박우량의 주택임차권등기가 들어왔고, 2025.08.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 가압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박우량 | 건물 전유부분의 전부 | 185,000,000원 | 있음 | 있음 | 중복신고 아님 | 실질 0원* |
박우량은 주거용으로 전유부분 전부를 점유한 임차권자이며 배당요구가 접수돼 있습니다. 별도의 보증기관 임차인 항목을 하나 더 더해 보증금을 중복 합산하는 구조가 아니므로, 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 확약서에는 “양도전: 임차인 박우량”으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 2억원, 시세 메리트는 확인 불가
현재 감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동우오필리아는 20세대, 2017.07.21 준공으로 집계돼 있고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
다만 비교 가능한 최신 실거래 금액과 최근 12개월 평균 거래금액이 확인되지 않아, 200,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지를 숫자로 입증할 수 없습니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 사실과 가격이 싸다는 판단은 분리해야 합니다. 실거래 근거 없이 “2억원이라 저렴하다”는 가격 가점은 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 박우량 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 872,108,361원 | 11,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 200,000,000원 가정에서는 집행비용 3,600,000원과 임차인 보증금 185,000,000원이 먼저 배분되고, 웰컴저축은행주식회사에 11,400,000원이 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사 항목은 0원으로 계산돼 있습니다. 임차보증금과 신청채권을 별도 임차보증금으로 이중 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성전초등학교 북측 인근으로 아파트 단지, 단독주택, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 부전역이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관문·도시가스 개별난방·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 규모. 동우오필리아는 20세대로 집계된 소규모 아파트(도시형생활주택)입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.11 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 확약 내용대로 매각 후 임차권등기 말소가 이행되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 중복 계산 금지. 박우량 보증금 185,000,000원과 주택도시보증공사 청구 185,000,000원을 두 명의 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 유찰 시 인수 판단. 일반 룰 계산은 1회 유찰 28,040,000원, 2회 유찰 59,592,000원이지만 이번 사건은 확약서 때문에 실질 인수 0원*으로 봅니다.
- 가격 검증. 확인 가능한 실거래 가격이 없으므로 신건 200,000,000원의 가격 메리트는 별도 현장·중개 시세 확인이 필요합니다.
- 공유자 관계 확인. 등기상 소유자는 문경애·이가은 각 2분의 1입니다. 인도·점유 현황은 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서의 최신 상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 인수위험을 끊었다”
이 사건을 등기 순서만 보면 박우량은 분명 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 보증금도 185,000,000원이라 유찰될수록 원래는 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 실제 회차 계산도 1회 유찰 28,040,000원, 2회 유찰 59,592,000원의 인수액을 보여줍니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.08.11 주택도시보증공사의 확약서가 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 모두 명시했습니다. 그래서 본 리포트에서는 박우량 관련 매수인 인수를 실질 0원*으로 봅니다. 권리의 핵심 위험은 해소됐습니다.
남는 문제는 가격입니다. 최저가는 감정가와 같은 200,000,000원이고 아직 신건이지만, 이를 비교할 최신 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 추가 검증이 필요한 물건”입니다. 권리 안전성만 보고 신건 가격까지 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
