창원지방법원 2025타경785. 진주시 하대동 삼전3차아파트 가동 4층 403호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 철근콘크리트조 지상5층 건물의 4층에 위치합니다. 현재 소유자는 손병철이며 2016.08.25. 거래가액 118,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 72,000,000원이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
이후 2016.09.07. 강현자 근저당권 50,000,000원, 2023년 현대카드· 케이비국민카드·농협은행 가압류가 차례로 설정됐지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경785 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 하대동 323-2 삼전3차아파트 가동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 70.68㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 손병철 (2016.08.25. 거래가액 118,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 52,291,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 삼전3 · 90세대 · 1989.11.06. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
1989년 한국주택은행 근저당권과 2002년 국민은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2016.08.25. 을구 5번 국민은행 근저당권 72,000,000원입니다. 그 뒤의 강현자 근저당권과 현대카드·케이비국민카드·농협은행 가압류, 2025.06.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장도 하락 중
삼전3 단지 실거래 중 대상 면적과 일치하는 전용 70.68㎡의 최신 거래는 2026.06. 4층 70,000,000원, 그 직전은 2026.03. 2층 78,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 74,000,000원으로, 현재 최저가 49,980,000원은 그 평균의 67.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 70.68㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 70.68㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2024.05 | 75.73㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2023.11 | 75.73㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2023.10 | 70.68㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2023.10 | 70.68㎡ | 3 | 84,500,000원 |
| 2023.08 | 75.73㎡ | 5 | 83,000,000원 |
| 2022.10 | 70.68㎡ | 5 | 84,000,000원 |
| 2022.06 | 75.73㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 63.93㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2022.02 | 63.93㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.68㎡ | 2건 | 74,000,000원 |
전체 11건 평균은 83,863,636원이지만, 과거의 110,000,000원 거래까지 섞인 값이므로 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 실제 최근 12개월 평균은 74,000,000원이고 최신 거래는 70,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 구간이 그 이전 거래보다 -14.0% 낮다는 점이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,640원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 72,000,000원 | 48,680,360원 |
| 을구 6번 근저당권 · 강현자 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,486,548원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,566,067원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,566,301원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 149,618,916원, 예상 배당액은 48,680,360원, 미배당액은 100,938,556원입니다. 신청채권액은 52,291,554원이고 현재 회차 예상 배당액은 48,680,360원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주 중앙중학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층 건물의 4층입니다.
- 도로. 북측·남측·서측이 포장도로와 접하고 서측으로 진·출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류 접합이며 공시지가는 837,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 진주중앙중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 삼전3 단지는 90세대, 1989.11.06. 준공이며 최근 실거래는 70,000,000원과 78,000,000원으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 83,863,636원보다 최근 12개월 평균 74,000,000원과 최신 거래 70,000,000원을 가격 기준으로 우선 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래 대비 -14.0% 흐름입니다. 감정가 대비 할인폭만으로 가격 여유를 판단하지 마세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장을 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 5번 국민은행 근저당권 72,000,000원이 말소기준이며 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당액 100,938,556원이 발생하더라도 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 34,986,000원, 4회 유찰 시 24,490,200원으로 제시돼 있으나 실제 입찰 여부는 당시 시세와 점유 상태를 다시 확인해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 하락장까지 함께 본다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.08.25. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 49,980,000원이 최근 12개월 평균 74,000,000원의 67.5%, 최신 거래 70,000,000원보다 낮아 숫자상 여유가 있습니다.
다만 이 단지는 최근 거래가격이 과거보다 -14.0% 내려온 상태입니다. 전체 평균 83,863,636원이나 감정가 102,000,000원을 기준으로 할인폭을 크게 보이게 만드는 것보다, 최근 74,000,000원 평균과 최신 70,000,000원 거래를 기준으로 접근하는 것이 맞습니다. 또 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유 확인은 반드시 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 현재가는 최근 시세 아래지만 하락 추세와 점유 확인을 함께 반영해야 하는 물건입니다.
