부산지방법원 2025타경22572. 부산 동래구 온천동 씨티포레 14층 1402호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사씨엠지디엔씨이고, 2024년 4월 11일 북부산신용협동조합의 채권최고액 276,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 등기상 임차권은 그 뒤에 올라왔지만 김월림의 전입·점유와 확정일자는 2018년 8월 31일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 사건의 핵심은 근저당 자체보다 선순위 대항력 임차보증금 178,500,000원입니다.
현재 신건 가격 198,000,000원에서는 배당 계산상 김월림의 보증금 178,500,000원이 전액 우선변제되어 매수인 인수가 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시 매각가 158,400,000원에서 23,117,600원, 2회 유찰 시 126,720,000원에서 54,354,080원을 매수인이 인수하는 시나리오가 잡혀 있습니다. 즉 유찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수가 커지므로, 표면 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 193-1 씨티포레 14층 1402호 · 부산광역시 동래구 금강로106번길 14-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 14층 1402호 |
| 소유자 | 주식회사씨엠지디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기 순서보다 임차인의 실제 대항력 시점이 먼저다
2018년 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 4월 11일 북부산신용협동조합 근저당입니다. 하지만 김월림의 임대차는 최초계약 2018년 7월 12일, 전입·점유개시 2018년 8월 31일, 확정일자도 2018년 8월 31일로 확인됩니다. 2024년 10월 28일 임차권등기와 2024년 11월 11일 경정등기는 말소기준 뒤지만, 대항력 판단의 기준이 되는 실제 점유·전입은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 핵심은 김월림 보증금 178,500,000원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김월림 | 전유부분 전부 · 2018.08.31 | 178,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 손광익 | 1402호 전부 · 2025.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
김월림은 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있고, 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 보증금 178,500,000원이 전액 배당됩니다. 반면 손광익은 전입일이 2025년 7월 29일로 말소기준 뒤이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자입니다. 따라서 단정적으로 안전 처리하지 않고 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중이고 신건은 110.9%
씨티포레는 28세대, 2018년 3월 14일 준공입니다. 대상 면적은 64.6975㎡인데 확인된 거래 표본은 51.03㎡·48.69㎡·46.16㎡로 대상 호수와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 시세는 방향성을 확인하는 참고값으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 51.03㎡ | 8 | 157,000,000원 |
| 2025.03 | 48.69㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 46.16㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 178,500,000원 |
전체 3건 평균은 181,666,666원이지만 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균 178,500,000원과 최신 거래 157,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 198,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.9%이고, 최근 거래 흐름도 과거 대비 -5.1%입니다. 즉 현재 회차를 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,572,000원 |
| 1. 임차보증금 · 김월림 | 178,500,000원 | 178,500,000원 |
| 2. 근저당 · 북부산신용협동조합 | 276,000,000원 | 15,928,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 198,000,000원 가정에서는 임차보증금 178,500,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 북부산신용협동조합은 15,928,000원만 배당되어 미배당이 발생하고, 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 위험 — 낮아지는 최저가만 보지 말 것
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 198,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 158,400,000원 | 23,117,600원 | 대항력 임차인 미배당분 인수 발생 |
| 2회 유찰 · 64% | 126,720,000원 | 54,354,080원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 확대 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 온천1동행정복지센터 남측 인근이며 공동주택·오피스텔·근린생활시설·위락시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스정류장과 근거리 부산도시철도 1호선 온천장역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 14층이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·온천지구이며 서측 약 6m 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 주의. 28세대 오피스텔이고 확인된 실거래 표본 면적이 대상 64.6975㎡와 일치하지 않아 가격 비교의 정밀도가 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김월림 배당 결과 확인. 현재 회차에서는 전액 배당 계산이지만 실제 배당순위·세금·집행비용 변동에 따라 미배당 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득 기준. 1회 유찰부터는 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수가 발생하므로 낙찰가가 아닌 매각가와 인수액을 함께 판단해야 합니다.
- 손광익 점유 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 점유 경위·임대차계약·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 최신 거래 157,000,000원, 최근 12개월 평균 178,500,000원, 추세 -5.1%를 우선하고 전체 평균 181,666,666원만 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적 64.6975㎡와 거래 표본 51.03㎡·48.69㎡·46.16㎡가 다르므로 동일 면적 추가 거래를 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건도 비싸고, 유찰돼도 인수액이 따라온다”
이 물건은 현재 신건 가격 198,000,000원만 놓고 보면 김월림 보증금 178,500,000원이 전액 우선배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 최근 12개월 평균 178,500,000원의 110.9%이고 최신 거래 157,000,000원보다 높으며, 거래 추세 역시 -5.1%입니다. 현재 가격에는 시세 메리트가 없습니다.
그렇다고 유찰만 기다리면 해결되는 구조도 아닙니다. 1회 유찰부터 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수로 발생해 최저가 하락 효과를 상당 부분 상쇄합니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 손광익의 점유도 남아 있습니다. 결론은 권리구조와 가격을 함께 봐야 하는 C등급 물건입니다. 신건 1.98억은 최근 시세보다 높고, 유찰 후에는 표면 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득 구조로 판단해야 합니다.
