부산지방법원 2025타경22576. 부산 동래구 온천동 씨티포레 10층 1003호 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 등기 순서만 보면 대항력 임차인이 말소기준권리보다 먼저 존재한다는 점입니다. 장연정은 2018.10.05. 점유를 시작하고 2018.10.08. 전입신고와 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 2022.10.11. 증액분 8,000,000원을 포함해 168,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2024.06.21. 설정된 북부산신용협동조합 근저당권 276,000,000원입니다.
통상 구조라면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어갈 수 있어 가장 먼저 확인해야 할 사건입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.08.11. 제출한 확약서에 따르면 장연정 관련 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 현재 회차에서는 물론, 유찰 시 원래 계산상 발생하는 미배당액도 매수인에게 실질 승계되지 않는 구조*로 해석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 193-1 씨티포레 10층 1003호 · 부산광역시 동래구 금강로106번길 14-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 중 · 전용 46.1602㎡ · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 주식회사씨엠지디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만, 확약으로 매수인 인수는 해소
등기상 과거 신탁은 두 차례 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 2018.10.02. 장연정 전세권 160,000,000원도 2022.10.12. 해지로 말소됐고, 이후 임대차 보증금은 168,000,000원으로 증액되어 2024.10.28. 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 말소기준은 2024.06.21. 북부산신용협동조합 근저당권이며, 이후 임차권등기와 2025.08.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장연정 | 2018.10.05 / 2018.10.08 | 2018.10.08 2022.10.11 | 168,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* |
* 확약이 없다고 가정한 원래 배당 계산에서는 1회 유찰 시 17,350,400원, 2회 유찰 시 47,640,320원의 미배당 인수액이 계산됩니다. 그러나 2026.08.11. 확약은 해당 임차인의 잔존 반환청구권 포기까지 포함하므로 본 리포트의 실질취득·시세 비교에는 이를 인수금액으로 더하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 낮다
씨티포레는 2018.03.14. 준공, 총 28세대입니다. 확인되는 거래는 2건으로, 2023.11. 전용 46.16㎡ 11층이 188,000,000원, 2025.03. 전용 48.69㎡ 7층이 200,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 194,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 48.69㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 46.16㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 194,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원이고, 현재 최저가는 192,000,000원으로 최근 시세의 96.0%입니다. 최신 거래 대비 8,000,000원 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +6.4%로 하락 흐름도 아닙니다. 따라서 이 사건은 “신건이라 시세보다 비싸다”는 유형과는 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 장연정 보증금 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 북부산신용협동조합 근저당 | 276,000,000원 | 20,512,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 192,000,000원 가정에서는 임차인 장연정 보증금 168,000,000원이 전액 배당되고, 북부산신용협동조합에는 20,512,000원이 배당됩니다. 채권 미배당액은 423,488,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 숫자상 인수는 늘지만 확약 적용은 동일
| 회차 | 매각가 | 원래 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 192,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 153,600,000원 | 17,350,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 122,880,000원 | 47,640,320원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 유락여자중학교 북동측 인근이며, 공동주택·근린상가·업무시설 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 온천장역이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물의 10층 1003호이며, 급·배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·온천지구에 해당합니다.
- 토지. 193-1, 193-34 두 필지를 일단으로 이용하며 평탄한 부정형 토지, 주상용입니다. 공시지가는 2,872,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 상승 흐름(+6.4%)이나 거래표본이 적어 매도 시 가격검증 폭은 넓게 잡는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 2026.08.11. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 확약서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약에는 임차권등기 말소 동의가 포함돼 있으므로 낙찰 후 실제 말소 진행 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최신 거래 200,000,000원, 전체 평균 194,000,000원에 비해 현재 최저가 192,000,000원은 낮지만 차이는 크지 않습니다. 거래표본이 2건인 점까지 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 면적 차이. 대상 전용 46.1602㎡와 최신 2025.03. 거래 48.69㎡는 면적이 다릅니다. 2023.11. 거래는 전용 46.16㎡로 대상 면적과 일치합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태는 입찰 직전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서와 최신 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 대항력은 있었지만, 확약이 결론을 바꿨다”
이 물건은 처음 등기만 보면 가볍게 볼 사건이 아닙니다. 장연정의 전입·점유·확정일자가 모두 2018년으로, 2024.06.21. 말소기준 근저당보다 앞서기 때문입니다. 그러나 2026.08.11. 제출된 확약서가 핵심 위험을 제거했습니다. 우선변제권만 유지하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 보증금은 실질 0원*입니다.
가격도 신건 감정가 192,000,000원이 최근 거래 200,000,000원의 96.0%라 최근 시세보다 높은 물건은 아닙니다. 다만 28세대·확인 거래 2건이라는 작은 표본은 분명한 제약입니다. 결론은 “권리 리스크는 확약으로 해소, 가격은 최근 거래보다 낮지만 환금성 검증은 필요”입니다.
