대구지방법원 2025타경4006. 포항시 북구 학잠동 ‘학잠보성’ 105동 13층 1304호, 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 현재 공유자는 박병혁·유경자 각 2분의 1이고, 2011.11.01. 거래가액 105,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 권리의 핵심은 2015.03.05. 설정된 하나은행 근저당권 93,600,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경북신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 2015년 근저당권은 2025.02.19. 한국주택금융공사로 이전 등기됐고, 경매개시결정의 채권자도 한국주택금융공사입니다. 확인된 임차인 명단은 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없지만, 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4006 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 학잠동 114-1 학잠보성아파트 105동 13층 1304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.98㎡ · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층건 중 13층 |
| 소유자 | 박병혁 2분의 1 · 유경자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 51,683,956원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음으로 확인됩니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2015.03.05. 근저당권 이후의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 105,000,000원은 최근 시세 이상
학잠보성은 664세대, 1998.10.30. 사용승인된 단지이며 비교 표본은 동일 면적 59.98㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 89,750,000원, 최신 거래는 75,000,000원, 표본 최고 거래는 101,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.98㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 19 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 12 | 98,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 12 | 98,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 12 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 13 | 89,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 13 | 94,500,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 11 | 101,500,000원 |
| 2025.08 | 59.98㎡ | 9 | 91,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 89,750,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 105,000,000원은 최근 12개월 평균 89,750,000원의 117.0%입니다. 더구나 최근 거래 표본의 최고액 101,500,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 되며, 현재 회차는 최근 실거래 기준으로 시세 이상이라고 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 하나은행 설정 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 26,383,636원 | 9,130,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,019원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 138,983,655원 중 예상 채권배당은 102,730,000원, 미배당은 36,253,655원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양학초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 소규모 공동주택, 학교, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남서측 및 북서측 왕복2차선 도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 급·배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로3류와 소로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 726,700원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 학잠보성은 664세대이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가는 75,000,000원부터 101,500,000원까지 분포해 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 실질취득 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.0%이며 최근 최고 거래보다도 높습니다.
- 유찰 회차별 가격 확인. 1회 유찰 시 84,000,000원, 2회 유찰 시 67,200,000원으로 제시되어 있으므로 회차별 가격과 최근 실거래를 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 근저당권 이전관계 확인. 2015.03.05. 하나은행 설정 근저당권은 2025.02.19. 한국주택금융공사로 이전 등기되어 있습니다.
- 관리비·공과금 확인. 실제 인도 시점의 체납 관리비 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리보다 가격이 판단의 중심입니다. 말소기준권리는 2015.03.05. 근저당권으로 분명하고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 명시 인수권리·법정지상권도 없습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다. 반면 현재 신건 실질취득액 105,000,000원은 최근 12개월 평균 89,750,000원의 117.0%이고, 최근 표본 최고 거래 101,500,000원보다도 높습니다. 따라서 권리 구조가 단순하다는 이유만으로 현재 가격에 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 지금 회차의 결론은 ‘권리는 합격, 가격은 보류’에 가깝습니다.
