대구지방법원 2025타경4021. 포항시 남구 구룡포읍 호미로 225, 구룡포여의주타워 가동 2층 201호의 근린시설입니다. 감정평가상 일반음식점으로 등재돼 있으나 현재는 공실입니다. 현 소유자는 조석래이며, 2021.07.05 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 790,000,000원입니다. 같은 날 이곡새마을금고 명의의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 롯데카드 가압류, 포항시와 국민건강보험공단의 압류, 2025년 새마을금고중앙회의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 현재 경매개시 채권자 역시 새마을금고중앙회입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4021 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 호미로 225 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 일반음식점으로 등재 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 · 지하 2층·지상 9층 중 2층 201호 · 사용승인 2006.12.06 |
| 소유자 | 조석래 · 2021.07.05 소유권이전 · 거래가액 790,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 667,000,000원 / 667,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 589,704,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임대관계 | 미상 · 현재 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.07.05 을구 7번 이곡새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 등기된 롯데카드 가압류와 포항시·국민건강보험공단 압류, 새마을금고중앙회의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
과거 2007년 토마토상호저축은행 근저당권 16,800,000,000원, 2015년 수산업협동조합중앙회 근저당권 1,040,400,000원, 2020년 이정식 근저당권 663,000,000원 등은 이미 말소됐습니다. 2020년 수협은행 신탁 역시 2021년 신탁재산 귀속 과정에서 말소돼 현재 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 6.67억을 싸다고 볼 수 없다
이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 667,000,000원을 두고 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 현재 확정할 수 있는 것은 소유자가 2021년 등기 당시 신고한 거래가액이 790,000,000원이었다는 점과, 이번 감정가가 667,000,000원이라는 사실뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 667,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,070,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,708,642원 | 5,708,642원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,221,358원 |
현재 회차 667,000,000원 가정 시 위 채권은 전액 배당되고 52,221,358원이 소유자에게 남는 계산입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 667,000,000원 | 605,708,642원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 533,600,000원 | 525,864,000원 | 79,844,642원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 426,880,000원 | 420,211,200원 | 185,497,442원 | 0원 |
유찰될수록 채권자에게 돌아가는 배당이 줄어 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 낙찰자가 추가로 부담하는 인수금이 아닙니다. 1회 유찰 시에도, 2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수형 권리 문제가 아니라 가격과 세금 우선배당 확인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구룡포초등학교 동측 인근으로, 주변은 상업용 부동산·주상용 부동산·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 일반음식점으로 등재돼 있으나 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 9층 건물이며 사용승인일은 2006.12.06입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동·남서·북서·북동측으로 약 20m·8m·6m·4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 대지이며 토지면적은 1,520㎡, 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 상대보호구역, 비행안전제3구역, 규제자유특구, 중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 우선배당 확인. 포항시·국민건강보험공단 압류와 관련해 당해세 존재 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 평가됐으므로 현장 방문을 통해 내부 상태와 실제 점유 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 667,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 주변 근린시설 거래·임대료·수익률을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 이곡새마을금고 근저당권이 성서새마을금고와 새마을금고중앙회로 이전된 흐름을 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 6.67억의 적정성은 별도 문제
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 2021.07.05 이곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 대상은 현재 공실인 근린시설이고, 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없어 신건 667,000,000원의 시장 경쟁력을 바로 확인할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부까지 점검해야 합니다. 결론은 권리구조는 통과, 가격과 세금은 확인 후 판단입니다.
