창원지방법원 2025타경799. 진주시 충무공동 40-8의 9층 건물 중 3층 305호로, 감정평가상 현재 위락시설(상호명: No Break Live)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 임무현은 2018.10.22 매매로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 391,909,501원입니다. 같은 날 설정된 진주남부농업협동조합의 채권최고액 264,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤의 진주시 압류, 진주원예농업협동조합 가압류, 진주남부농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있고, 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.06.28 설정됐던 정권규의 채권최고액 360,000,000원 근저당권은 2023.08.28 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 등기부상 인수권리보다 현재 점유자와 가격·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경799 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 40-8 3층305호 · 도로명 경상남도 진주시 에나로 97 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 위락시설(상호명: No Break Live) · 9층 건물 내 3층 305호 |
| 소유자 | 임무현 · 2018.10.22 매매 · 거래가액 391,909,501원 |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 150,234,000원 · 3회 유찰 · 감정가 대비 34.3% |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 248,095,377원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.22 근저당권 · 진주남부농업협동조합 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2018.10.22 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 2026.01.16 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 권리의 이전이므로 말소기준이 된 기존 근저당권의 설정일 자체가 뒤로 바뀌는 것은 아닙니다.
점유자는 김락규이며 ‘노브레이크 라이브 유흥주점’으로 조사됐습니다. 전입일은 2024.09.27로 말소기준일인 2018.10.22보다 뒤입니다. 따라서 조사된 내용에 따르면 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유·상호 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김락규 | 노브레이크 라이브 유흥주점 | 2024.09.27 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 확인 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인 여부는 별개
현재 최저매각가는 150,234,000원으로 감정가 438,000,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 105,163,800원, 그 다음은 73,614,660원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 150,234,000원 | 34.3% | 182,173,851원 |
| 4회 유찰 시 | 105,163,800원 | 24.01% | 226,613,068원 |
| 5회 유찰 시 | 73,614,660원 | 16.81% | 257,614,979원 |
③ 예상배당표 (매각가 150,234,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,903,276원 |
| 1. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 264,000,000원 | 147,330,724원 |
| 2. 가압류 · 진주원예농업협동조합 | 30,737,390원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 진주남부농업협동조합 | 34,767,185원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 329,504,575원 중 147,330,724원이 배당되고, 미배당액은 182,173,851원입니다. 신청채권 청구액 248,095,377원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 소재 롯데몰(진주점) 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설·숙박시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다. 감정평가상 제반 주위환경은 양호한 편입니다.
- 이용. 현재 위락시설, 상호명 ‘No Break Live’로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물의 3층 305호이며 위생·급배수·스프링클러·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 교통·도로. 지역 내 일반적 교통사정은 보통으로 평가됐고, 남측에는 대로인 포장도로, 북측에는 소로인 포장도로가 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 868.1㎡, 공시지가 3,392,000원/㎡이며 평지·사다리형, 도로접면은 광대소각으로 조사됐습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 환금성. 위락시설로 이용 중인 물건이 이미 3회 유찰된 상태이므로, 현재 가격대에서의 수요와 재매각 가능성은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김락규는 말소기준 이후 전입해 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서의 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 ‘노브레이크 라이브 유흥주점’이 점유·영업 중인 것으로 조사돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 2026.01.16 농업협동조합자산관리회사에 이전돼 있습니다. 최신 등기상 권리자를 대조해야 합니다.
- 진주시 압류 확인. 2023.03.16 진주시 지방세 압류가 존재하며 금액은 확인되지 않습니다. 현재 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 438,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 150,234,000원까지 낮아졌지만, 실거래 시세와 비교되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항은 2026.07.14 발급 내용과 매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건은 권리만 놓고 보면 핵심이 비교적 명확합니다. 2018.10.22 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 김락규는 2024.09.27 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 압류·가압류도 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 감정가 438,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 150,234,000원까지 내려왔다는 것은 확인되지만, 이를 비교할 실거래 시세는 없습니다. 더구나 현재 이용도는 위락시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 사건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
