대구지방법원 2025타경4026. 포항시 남구 오천읍 문덕리 아크로빌리지 502호, 다세대주택입니다. 현재 소유자 박영순은 2014년 매매로 이 물건을 거래가액 77,000,000원에 취득했고 같은 날 경북대구낙농협동조합 앞으로 채권최고액 54,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024년 손영도의 채권최고액 51,000,000원 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 2004년 가압류·가등기·근저당과 2004년 임의경매 기록이 다수 나타나지만, 해당 권리들은 이미 말소됐습니다. 현재 입찰에서 봐야 할 핵심은 2014년 근저당 이후의 권리관계입니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있어, 제공된 배당 시나리오상 매수인의 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 355-2 아크로빌리지 5층 502호 |
| 용도 / 면적 | 다세대주택 · 77.83㎡ · 방3·거실·주방·욕실겸화장실2 |
| 층수 | 등기사항증명서 5층 · 집합건축물대장 및 실제 현황 4층 |
| 소유자 | 박영순 (2014.02.21 매매, 거래가액 77,000,000원 · 2014.04.10 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 48,726,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 현재 인수권리는 없다
현재 권리관계의 기준점은 2014.04.10 경북대구낙농협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 54,000,000원이고, 이보다 뒤인 2024.12.04 손영도 근저당 51,000,000원과 2025.08.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있어 등기상 매수인 인수위험은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 표본은 얇다
아크로빌리지A의 비교 대상 면적은 77.83㎡이며 실거래 표본은 2건입니다. 제공된 실거래 평균은 72,500,000원, 최신 거래는 2023.10의 63,000,000원입니다. 현재 최저가 62,000,000원은 실거래 평균의 85.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 77.83㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2023.01 | 77.83㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 평균 | 77.83㎡ | 2건 | 72,500,000원 |
가격만 보면 감정가이자 최저가인 62,000,000원은 실거래 평균 72,500,000원보다 낮고, 최신 확인 거래 63,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 따라서 현재 가격이 실거래 표본 대비 높은 가격이라고 보기는 어렵습니다. 다만 표본이 총 2건이고 최신 거래 시점이 2023.10이므로, 이 평균 하나만으로 현재 시세를 강하게 확정하기에는 거래 자료가 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,516,000원 |
| 1. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 근저당 · 손영도 | 51,000,000원 | 6,484,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 105,000,000원 중 예상 배당액은 60,484,000원이고 미배당액은 44,516,000원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 62,000,000원 | 60,484,000원 | 44,516,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 49,600,000원 | 48,307,200원 | 56,692,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 39,680,000원 | 38,565,760원 | 66,434,240원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 1회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 48,726,342원에 대해 시나리오상 배당액 48,307,200원으로 전액 충족되지 않고, 2회 유찰 시에는 배당액이 38,565,760원으로 더 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문덕초등학교 남서측 인근. 간선도로 후면의 기존 주택지로 단독주택·아파트·연립주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 간선대로 인근에 있고 노선버스승강장이 가까우며 차량 출입이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬라브지붕 4층 건물 중 실제 4층 502호이며 판상형·계단식입니다. 급배수·위생·도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측 폭 8미터, 북측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역에 포함됩니다. 공시지가는 411,100원/㎡입니다.
- 규모·거래. 아크로빌리지A는 7세대, 사용승인일은 2004.04.28이며 확인된 비교 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 개별 호수의 매매가격 판단에는 주의가 필요합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 등기·의뢰목록의 층수와 건축물대장·실제 층수가 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 층수 원본 대조. 등기상 5층, 집합건축물대장과 실제 현황은 4층입니다. 대상 호실과 건축물대장 표시를 입찰 전 반드시 맞춰보세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자·전입·임대차관계 확인이 필요합니다.
- 가격 확인. 최저가 62,000,000원은 실거래 평균 72,500,000원의 85.5%지만, 표본은 2건이고 최신 거래는 2023.10입니다. 현재 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오의 채권자 미배당액 44,516,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 시나리오상 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 49,600,000원, 2회 유찰 시 39,680,000원으로 제시돼 있으나 현 회차는 신건 62,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현황과 가격 신뢰도
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2014년 경북대구낙농협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 손영도 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 최저가 62,000,000원이 실거래 평균 72,500,000원의 85.5%로 평균 아래에 있습니다. 다만 거래 표본은 2건뿐이고 최신 거래는 2023.10입니다. 여기에 등기상 5층과 실제 4층의 표시 차이, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격은 평균 아래, 현황 확인이 최종 관문”으로 정리하는 것이 적절합니다.
