대구지방법원 2025타경4036. 포항시 북구 학산동 우방청운타운 106동 603호 아파트입니다. 현재 소유자는 성연희이고, 2017.07.12. 소유권을 취득하면서 같은 날 주식회사하나은행 근저당권 66,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 농협은행 주식회사 가압류 7,674,758원, 삼성생명보험주식회사 가압류 18,500,912원과 강제경매개시결정이 이어졌으며, 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다. 다만 감정평가 당시 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 현황 확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수권리는 단순하지만, 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사·매각물건명세서 원본으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 소유권은 2017.07.12. 성연희에게 이전됐고, 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 66,000,000원이 말소기준입니다. 2024.01.31. 농협은행 주식회사 가압류, 2025.02.13. 삼성생명보험주식회사 가압류, 2025.08.18. 삼성생명보험주식회사의 강제경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권과 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 10% 높다

우방청운타운은 518세대, 사용승인일은 1998.01.14.이며, 동일 평형 59.9㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 137,083,333원이지만 가격 판단에서는 더 최근인 12개월 표본을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 3건 평균은 136,333,333원이고, 신건 최저가 150,000,000원은 그 110.0%입니다.

최신 거래인 2026.06. 10층 거래가는 150,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 즉 신건 가격이 최신 거래보다 낮은 것도 아닙니다. 여기에 최근 거래군과 이전 거래군의 추세가 -0.7%로 소폭 하락 방향이므로, 전체 평균보다 높은 150,000,000원에 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

매각가 150,000,000원 가정 시 집행비용 2,900,000원과 계산 대상 채권 92,175,670원이 배당되고 소유자 잔여는 54,924,330원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 다음 회차부터 달라진다

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항고등학교 남동측 인근이며, 학교·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 18층 건물 중 6층 603호이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측 약 15미터, 남측 및 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로2류와 소로2류에 접하고 상대보호구역 등에 해당합니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 토지이며 아파트부지로 이용 중이고 공시지가는 613,500원/㎡입니다.
• 건축 관련. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성 신호. 단지는 518세대이고 동일 평형 실거래는 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 4.3회·낙찰률 0.0%로 신건 접근에는 보수적인 가격 판단이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 신건 150,000,000원은 최근 12개월 평균 136,333,333원의 110.0%입니다. 최근 평균보다 높은 가격을 할인 매물로 해석하지 마세요.
• 최신 거래 확인. 최신 실거래도 150,000,000원으로 최저가와 동일합니다. 응찰 전 추가 실거래가 발생했는지 다시 대조할 필요가 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -0.7%입니다. 전체 평균 137,083,333원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
• 점유 확인. 감정평가 당시 폐문·이해관계인 부재로 임대관계가 미상이었습니다. 실제 점유자와 점유원인을 현황조사·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 150,000,000원, 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원입니다. 단지 평균 유찰 4.3회와 함께 회차별 가격을 비교하세요.
• 배당 원본 대조. 예상배당은 집행비용과 확인된 채권을 기준으로 한 계산이며 실제 세금·최우선변제 등은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보류”

이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 하나은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원이라 등기상 구조는 단순한 편입니다. 반면 현재 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 136,333,333원의 110.0%이고, 최신 거래 150,000,000원과도 같습니다. 최근 추세도 -0.7%인 만큼 신건에서 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 부족합니다.

여기에 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.3회라는 점까지 겹칩니다. 따라서 현 회차 판단은 권리는 통과, 가격은 보류가 적절합니다. 실제 점유관계를 원본 서류로 확인한 뒤, 1회 유찰 시 120,000,000원과 2회 유찰 시 96,000,000원의 회차별 가격을 최근 실거래와 다시 비교하는 접근이 더 합리적입니다.