대구지방법원 2025타경4041. 포항시 남구 구룡포읍 ‘구룡포여의주타워’ 가동 4층 404호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가상 공부 용도는 일반숙박시설입니다. 현재 소유자는 박재원으로, 2022년 8월 19일 매매를 원인으로 2022년 9월 26일 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 800,000,000원입니다.
권리 흐름의 핵심은 같은 날 설정된 채권최고액 600,000,000원의 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 이곡새마을금고였고, 이후 계약인수와 회사합병·확정채권양도를 거쳐 현재 새마을금고중앙회로 이전됐습니다. 새마을금고중앙회는 2025년 8월 22일 임의경매개시결정을 등기했습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4041 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 일반숙박시설 · 철근콘크리트조 9층 건 중 4층 404호 |
| 소유자 | 박재원 (2022.08.19 매매 · 2022.09.26 소유권이전 · 거래가액 800,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 434,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 근저당 승계 후 임의경매
임차인 확인 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 매수인 인수권리도 없으며 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 2023년과 2025년 포항시 압류는 각각 등기부상 말소됐고, 2020년의 수협은행 신탁 역시 2022년 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 434,000,000원
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 434,000,000원입니다. 임차인 인수액이 없어 현재 회차의 실질취득액 역시 434,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 주변 거래 대비 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 일반숙박시설은 아파트와 달리 영업상태, 내부시설, 운영 가능성에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,740,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 427,260,000원 |
현재 배당 산정값은 집행비용 6,740,000원과 소유자 교부 427,260,000원으로 구성되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기에는 새마을금고중앙회로 이전된 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 존재하므로 실제 배당표는 입찰 전 원본과 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구룡포초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 각종 근린생활시설·숙박시설·상가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 일반숙박시설이며 영업이 중단된 상태로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 건 중 4층으로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 20미터, 남서측 약 8미터, 북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다.
- 규제. 규제자유특구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 현황. 폐문·이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 구조변경·내부하자·마감상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 영업 상태. 일반숙박시설이나 현재 영업이 중단된 상태로 추정됩니다. 실제 운영 가능성과 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 확인 내역과 별개로 실제 점유자를 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 434,000,000원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 등기상 채권최고액 600,000,000원의 근저당권과 현재 배당 산정값을 매각기일 전 원본 서류에서 대조하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장 확인이 핵심
이 물건은 임차인 확인 내역이 없고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없어 권리상 인수액은 0원입니다. 하지만 일반숙박시설이라는 용도, 영업중단 추정, 내부 미확인이라는 세 가지 요소 때문에 단순한 권리 안전성만으로 입찰 여부를 정하기 어렵습니다.
특히 현재는 신건 434,000,000원이며 실거래 시세 비교자료가 없어 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리를 떠안느냐”보다 “실제 숙박시설의 상태와 운영가치가 434,000,000원에 부합하느냐”입니다. 권리는 비교적 단순, 가격·현장은 확인 필요. 신건에서 서두르기보다 실제 점유·내부 상태와 시장가를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 필요합니다.
