대구지방법원 2025타경4046. 포항시 남구 오천읍 원동로 15 소재 근린시설입니다. 감정평가상 기호(1,2)는 근린생활시설(올리브영)으로 이용 중이며, 제1층 제105호와 제2층 제205호는 각 호별 경계벽을 철거하고 내부계단을 설치해 일체로 이용되는 상태입니다. 매각물건명세서에도 일괄매각 및 이 같은 이용현황이 기재되어 있습니다.
등기상 기준점은 명확합니다. 2015.10.27. 영천농업협동조합 근저당권 780,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 윤기태 근저당권 및 경매개시결정·포항시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 남포항농업협동조합 근저당, 상북새마을금고 근저당, 포항시 압류와 국의 근저당권부채권 압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4046 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 176-5 주건축물제1동 1층 105호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 원동로 15 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(올리브영) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 · 제1층 제105호 및 제2층 제205호 |
| 소유자 | 조성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 797,000,000원 / 797,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 662,328,163원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 1,2층간 내부 계단 설치 등 일체 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.10.27.
현재 등기에서 핵심은 영천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 채무자는 조성훈입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤의 윤기태 근저당권 100,000,000원, 2025.08.22. 임의경매개시결정, 2025.10.21. 포항시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차관계 — 한 건은 후순위, 한 건은 미상
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 씨제이올리브영 | 105호, 205호 | 2024.01.25 | 미상 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 올리브 | 주거 | 미상 | 2020.10.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
씨제이올리브영은 전입신고일이 2024.01.25.로 말소기준권리인 2015.10.27.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 50,000,000원입니다.
반면 ‘올리브’로 기재된 건은 확정일자 2020.10.29.만 확인되고 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력 없는 임차인으로 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 797,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 시장가격이 저렴한지, 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 797,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,370,000원 |
| 2. 근저당 · 영천농업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 근저당 · 윤기태 | 100,000,000원 | 6,630,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 880,000,000원 가운데 786,630,000원이 배당되고, 93,370,000원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 오천읍 원리 소재 원동초등학교 남동측 인근이며, 학교·공동주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 30미터의 왕복6차로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,448.5㎡, 공시지가는 1,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 건물현황. 급배수·위생·승강기설비가 구비되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 일체 이용. 제104호·제105호 및 제204호·제205호가 동일한 상호의 영업장으로 이용되며, 경계벽 철거 및 내부계단 설치 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘올리브’ 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않으므로 대항력 여부를 원문으로 확정해야 합니다.
- 보증금 확인. ‘올리브’의 보증금이 확인되지 않아 잠재 인수위험을 최종 판단할 수 없습니다.
- 씨제이올리브영 계약 확인. 보증금 50,000,000원, 전입 2024.01.25.의 계약관계와 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제105호와 제205호의 일괄매각 범위, 내부계단 및 경계벽 철거 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 인접 호와의 분리 가능성. 제104호·제204호까지 동일 영업장으로 일체 이용 중이므로 독립적인 인도 및 원상복구 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 797,000,000원이 시장 대비 유리한지 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유관계는 끝까지 확인해야 한다”
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 말소기준은 2015.10.27. 영천농업협동조합 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리·법정지상권을 해당 없음으로 표시합니다.
하지만 임차관계에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 씨제이올리브영은 후순위 전입이라 대항력이 없지만, ‘올리브’는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 동시에 여러 호의 경계벽을 철거하고 1·2층 내부계단까지 설치해 하나의 영업장처럼 사용 중입니다. 등기상 정리는 비교적 명확하지만, 임차관계·점유범위·원상복구와 독립사용 가능성은 입찰 전에 반드시 확정해야 하는 물건입니다.
