대구지방법원 2025타경4051. 포항시 남구 대잠동 이동우방파크빌 101동 607호, 전용 59.9839㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 유미숙으로 2023년 3월 27일 매매를 원인으로 170,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2024년 6월 12일 서민금융진흥원의 가압류이고, 이후 국민행복기금·에스비아이저축은행·다올저축은행 가압류와 2025년 8월 22일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 김동준은 2022년 8월 10일 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 4월 19일입니다. 보증금은 180,000,000원으로 말소기준 가압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 일반적인 배당 구조만 보면 신건 1.67억에서도 미배당액 16,138,000원이 남아 매수인이 인수할 수 있는 구조지만, 이번 사건은 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대잠동 470-6 이동우방파크빌 제101동 제6층 제607호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 포스코대로 159 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9839㎡ · 제17층 건물 내 6층 607호 |
| 사용승인 | 2001.10.17 |
| 소유자 | 유미숙 (2023.03.27 매매 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특매조건이 핵심
말소기준 가압류는 2024.06.12이고, 김동준의 전입·점유는 2022.08.10으로 더 빠릅니다. 따라서 김동준은 대항력 있는 임차인입니다. 2024.08.14에는 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구가 확인됩니다. 단순 계산만 하면 매각대금 167,000,000원에서 집행비용 3,138,000원을 제한 163,862,000원이 임차인에게 배당되고 16,138,000원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동준 607호 전부 · 임차권등기 | 2022.08.10 확정 2022.04.19 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 잔액 포기·임차권 말소 조건 |
| 별도 주거 점유 기재 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않고, 특별매각조건에 기재된 임차권승계인으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득 1.67억은 최근 평균보다 높다
이동우방파크빌은 499세대, 사용승인일 2001.10.17의 아파트입니다. 대상과 동일한 전용 59.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 149,416,666원입니다. 현재 최저가이자 특별매각조건 반영 후 실질취득액인 167,000,000원은 이 최근 평균의 111.8%입니다. 최신 거래는 2026년 7월 13층 125,000,000원으로, 신건 1.67억을 최근 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 17 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 15 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 17 | 133,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 15 | 157,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 149,416,666원 |
최근 12건은 110,000,000원~185,000,000원 범위에 분포합니다. 이 가운데 신건 실질취득 167,000,000원은 최근 평균보다 높고 최신 거래 125,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인 여부가 아니라 실제 취득 총액 1.67억을 기준으로 보면 가격 메리트가 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 김동준 보증금 | 180,000,000원 | 163,862,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 22,895,477원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 10,804,624원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 34,700,614원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 다올저축은행 | 17,571,283원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 김동준 보증금 미배당액 16,138,000원이 발생합니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 미배당 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시에도 총액은 어떻게 달라지나
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 이 사건의 계산상 시나리오도 1회 유찰 시 낙찰가 133,600,000원·인수 49,070,400원, 2회 유찰 시 낙찰가 106,880,000원·인수 75,416,320원으로 나타납니다. 그러나 이번 매각은 미배당 잔액 청구권 포기·임차권 말소 조건이 있으므로, 김동준 임차권에 관한 실질취득은 각 회차 낙찰가 자체로 보아야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 인수 | 특매조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 167,000,000원 | 16,138,000원 | 167,000,000원* |
| 1회 유찰 · 80% | 133,600,000원 | 49,070,400원 | 133,600,000원* |
| 2회 유찰 · 64% | 106,880,000원 | 75,416,320원 | 106,880,000원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 제17층 건물 내 제101동 6층 607호입니다.
- 입지. 포항시 남구 대잠동 이동초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로1류에 접하고 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,474,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트경사슬래브지붕 구조이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김동준 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 별도 미상 점유 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기재가 있으므로 현황조사·전입세대·점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 167,000,000원은 최근 12개월 평균 149,416,666원의 111.8%이고 최신 거래는 125,000,000원입니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰가 133,600,000원, 2회 유찰가 106,880,000원으로 내려가면 특별매각조건을 전제로 가격 경쟁력이 크게 달라질 수 있습니다.
- 단지 경매 체질 확인. 평균 유찰 2.8회라는 통계와 함께 실제 응찰 경쟁도와 최근 거래 수준을 같이 봐야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이어도 신건 가격은 비싸다”
이 사건의 첫인상은 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제로 일반 배당 구조라면 신건에서도 16,138,000원의 미배당 잔액이 생깁니다. 하지만 이번 매각은 그 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 주된 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 그 다음입니다. 실질취득 167,000,000원은 최근 12개월 평균 149,416,666원의 111.8%이고 최신 거래 125,000,000원보다도 높습니다. 여기에 별도 주거 점유 기재의 전입·보증금이 확인되지 않아 권리상 확인 과제도 하나 남습니다. 따라서 결론은 “주된 인수위험은 특별매각조건으로 해소, 그러나 신건 가격은 보류”입니다. 권리조건만 보고 바로 들어가기보다 실제 매각조건 원문과 미상 점유를 확인하고, 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 보수적으로 잡는 사건입니다.
