대구지방법원 포항지원 2025타경4061. 포항시 북구 흥해읍 ‘경보전원맨션6차’ 2층 213호 아파트입니다. 현재 소유자는 김기미이고, 2022년 10월 거래가 30,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 주식회사코너스톤캐피탈대부 앞으로 채권최고액 23,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025년 9월 같은 채권자가 임의경매를 신청해 현재 절차가 진행 중입니다.
권리분석의 핵심은 명확합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음이고, 임차인도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다. 신건 최저가 60,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 그대로 60,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 포항지원 2025타경4061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 남성리 340-3 경보전원맨션6차 2층 213호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 남미질로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용면적 기준 59.86㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김기미 (2022.10.31. 소유권이전, 거래가액 30,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사코너스톤캐피탈대부 / 15,473,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매수인 부담이 없다
임차인 없음. 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 기재되어 있지 않고 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2023.06.08. 설정된 주식회사코너스톤캐피탈대부의 근저당권(채권최고액 23,000,000원)입니다. 이후 2024.05.20. 주식회사삼종대부가 해당 근저당권부채권에 질권을 설정했지만, 이는 기준 근저당의 채권에 부착된 권리로서 낙찰자가 별도 부동산 권리로 인수하는 구조가 아닙니다. 2025.09.18. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 소폭 아래
가격 판단은 과거 저가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 이 단지 최근 12개월 실거래 평균은 62,500,000원, 최신 거래는 2026년 8월 64,000,000원입니다. 신건 최저가 60,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.0%로 약 4% 낮고, 최신 거래 대비 약 93.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.86㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 2026.06 | 56.62㎡ | 1 | 61,000,000원 |
| 2025.06 | 56.62㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.06 | 59.51㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2025.02 | 59.79㎡ | 1 | 65,500,000원 |
| 2025.02 | 59.86㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2024.11 | 59.86㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2024.07 | 56.62㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2024.07 | 59.86㎡ | 1 | 31,500,000원 |
| 2024.05 | 59.86㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2024.03 | 56.62㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.11 | 56.62㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 62,500,000원 |
전체 12건 평균은 52,333,333원으로 최저가 60,000,000원보다 낮지만, 이 수치에는 2023~2024년의 30,000,000원·31,500,000원·40,000,000원 등 과거 저가 거래가 함께 포함돼 있습니다. 최근 가격 흐름은 과거 구간보다 24.3% 상승한 것으로 집계됐으므로, 현재 가격 메리트는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 62,500,000원과 최신 64,000,000원을 기준으로 판단하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사코너스톤캐피탈대부 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,520,000원 |
현재 회차 60,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 23,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 35,520,000원이 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 선택의 문제
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 60,000,000원 | 23,000,000원 | 35,520,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 48,000,000원 | 23,000,000원 | 23,736,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 38,400,000원 | 23,000,000원 | 14,308,800원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 15,473,425원은 배당 구조상 충족되는 것으로 계산됩니다. 1회 또는 2회 유찰 시에도 근저당 채권최고액 23,000,000원은 전액 배당되는 시나리오이며, 유찰 여부와 관계없이 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 권리 리스크를 바꾸는 요소가 아니라 오로지 취득가격을 낮추는 요소입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 흥해남산초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트와 단독주택 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 2층 213호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15m, 동측 및 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 595,900원/㎡입니다.
- 환금성. 경보전원맨션6차는 1994.04.08. 준공, 90세대 규모입니다. 최근 거래는 존재하지만 최근 12개월 표본이 2건으로 많지 않아 매도 시점의 거래 속도와 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 재확인. 기준 가격은 과거 전체 평균 52,333,333원보다 최근 12개월 평균 62,500,000원과 최신 거래 64,000,000원을 우선하세요.
- 내부 상태 확인. 신건 가격과 최근 평균의 차이가 2,500,000원에 불과하므로 내부 수리비가 크면 가격 메리트가 쉽게 사라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 질권 관계 원본 대조. 2024.05.20. 근저당권부채권 질권설정이 있으므로 등기부 최신본과 배당관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 소폭 우위”
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 권리 구조가 깔끔합니다. 가격 역시 신건 60,000,000원이 최근 12개월 평균 62,500,000원보다 4% 낮고 최신 거래 64,000,000원보다도 낮아, 현재 시점의 비교 기준에서는 소폭의 가격 우위가 있습니다.
다만 최근 12개월 거래가 2건뿐이고 1994년 준공·90세대라는 점을 감안하면, 이 4% 차이를 큰 할인으로 해석하기는 어렵습니다. 이 사건은 권리에서 승부가 갈리는 물건이 아니라, 60,000,000원이라는 신건 가격에서 수리비와 환금성을 감안해 실제 마진이 남는지를 판단하는 물건입니다. 권리는 합격, 가격은 소폭 우위 — 입찰 전 현장 상태 확인이 최종 판단의 핵심입니다.
