대구지방법원 2025타경4077. 포항시 북구 학산동 ‘더네이처’ 2층 201호, 전용 83.4313㎡ 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상9층이며 해당 호는 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 권성대이고, 2016.12.27. 소유권보존과 같은 날 강구수산업협동조합의 채권최고액 152,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.05.14. 포항시 압류, 2025.03.06. 박준용의 주택임차권등기, 2025.09.05. 박준용의 강제경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권자이면서 경매신청채권자로 표시된 박준용의 관계와, 별도로 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기재는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 학산동 127-24 더네이처 2층 201호 · 도로명주소 경상북도 포항시 북구 삼호로 113 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 83.4313㎡ · 지하1층, 지상9층 중 2층 |
| 소유자 | 권성대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박준용 / 31,331,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 더네이처 · 19세대 · 2016.12.13 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2016.12.27. 강구수산업협동조합 근저당권 152,400,000원입니다. 이후의 포항시 압류, 박준용 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박준용은 2024.06.17. 전입·점유를 시작했고 2024.06.18. 확정일자를 받았으므로, 말소기준보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 박준용 임차보증금 30,000,000원은 대항력 없음으로 판정됩니다.
② 임차인 — 명시 인수 0원이지만 미상 점유 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준용 제2층 제201호 83.4313㎡ 전부 | 주거(임차권등기) 30,000,000원 | 2024.06.17 2024.06.18 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 내용없 | 주거 보증금 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 1.74억은 최근 거래의 96.7%, 다만 하락 추세
더네이처 전용 83.43㎡대 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2026.01. 3층 180,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 180,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가이자 실질취득액 174,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 83.43㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.09 | 83.43㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2024.08 | 83.43㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 83.43㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 83.84㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2023.11 | 83.84㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 83.84㎡ | 9 | 199,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 182,714,285원 |
전체 평균은 182,714,285원이지만 2023.10.의 199,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원, 현재 실질취득액은 174,000,000원입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -1.7%로 하락 방향이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 96.7%라는 숫자만으로 큰 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 2. 근저당 · 강구수산업협동조합 | 152,400,000원 | 152,400,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 박준용 | 31,331,506원 | 18,364,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 183,731,506원 중 예상배당 170,764,000원, 미배당 12,967,506원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원으로 계산
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 174,000,000원 | 170,764,000원 | 12,967,506원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 139,200,000원 | 136,451,200원 | 47,280,306원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 74,730,546원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 박준용은 31,331,506원 중 18,364,000원을 배당받는 계산이며, 1회 또는 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당이 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 더네이처는 19세대, 2016.12.13 준공입니다.
- 입지. 포항시 북구 학산동 항도초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지로 아파트부지로 이용 중이며, 일반상업지역·관광특구·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 거래 표본. 확인된 실거래는 7건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 표본이 적어 개별 호수 가격 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. ‘내용없’으로 기재된 점유 건의 전입일·보증금·실제 점유자를 현황조사와 현장에서 대조하세요.
- 박준용 채권관계 확인. 임차권자 박준용과 경매신청채권자 박준용의 동일인 관계, 임대차계약과 청구금액 31,331,506원의 성격을 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2016.12.27. 강구수산업협동조합 근저당 152,400,000원이 기준권리인지 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 실질취득 174,000,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 96.7%이며, 추세는 -1.7%입니다. 전체 평균 182,714,285원만 보고 할인폭을 크게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 최근 거래 표본. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 2026.01. 180,000,000원 거래와 대상 호수의 층·상태를 함께 비교하세요.
- 배당 미반영 항목. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 대부분 정리되지만, 미상 점유와 가격 여유가 관건”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고, 박준용의 보증금 30,000,000원도 대항력이 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 별도의 미상 점유 건은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 남습니다. 여기에 박준용이 임차권자와 경매신청채권자로 함께 나타나는 점도 원본 확인 포인트입니다.
가격은 감정가이자 실질취득액 174,000,000원이 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원의 96.7%입니다. 최근 시세보다 낮기는 하지만 최근 추세가 -1.7%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이라, 이 차이만으로 강한 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기상 인수는 0원, 점유는 미확정, 가격은 소폭 낮은 수준. 이 세 가지를 함께 보고 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.
