창원지방법원 2025타경804. 경상남도 진주시 유곡동 120-5에 위치한 연립주택·토지 경매입니다. 경매상 물건종류는 연립주택과 토지로 표시되어 있지만, 감정평가 당시 건물은 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 목조 스레트지붕 단층건으로 건축허가일은 1955.04.01입니다. 현대적인 공동주택이나 일반 아파트와는 다른 유형으로 판단해야 합니다.
소유자는 유혜미이며, 2017년 신평새마을금고 앞으로 채권최고액 52,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 경남신용보증재단·임실농업협동조합·서울보증보험의 가압류가 순차적으로 붙었고, 신평새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 47,613,034원입니다.
권리의 큰 흐름은 비교적 명확하지만, 입찰 적격서류와 실제 부동산의 이용 가능성을 확인하지 않고 응찰하기에는 위험이 큽니다. 특히 최저매각가가 감정가의 16.81%까지 내려온 사실만으로 실제 거래시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경804 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 유곡동 120-5 제15호 도로명주소: 진주대로1270번길 21 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 현황상 단독주택 이용 |
| 건물구조 | 목조 스레트지붕 단층 · 건축허가일 1955.04.01 |
| 건물설비 | 급배수설비·난방설비 |
| 토지현황 | 지목 대 · 면적 109.0㎡ · 완경사·부정형 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 가축사육제한구역 |
| 개별공시지가 | 157,000원/㎡ |
| 소유자 | 유혜미 (단독소유) |
| 감정가 | 130,842,100원 |
| 최저매각가 | 21,991,000원 (5회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 16.81% |
| 신청채권자 | 신평새마을금고 |
| 청구금액 | 47,613,034원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㅈ 포함 · 농지 관련 증명서 제출조건 |
“농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).”
토지현황상 지목이 대라고 표시되어 있어도 이 특별매각조건을 무시해서는 안 됩니다. 관할 기관과 집행법원에 인정되는 증빙, 제출 가능 여부, 제출기한을 입찰 전에 확인해야 합니다. 서류를 확보할 수 없다면 입찰 자체를 보류하는 것이 타당합니다.① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유 문제는 별도
말소기준권리는 2017.08.23 접수된 을구 7번 신평새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이며, 공동담보로 유곡동 120-5와 120-22 토지가 기재되어 있습니다.
이후 설정된 경남신용보증재단의 가압류 11,520,000원, 임실농업협동조합의 가압류 241,443,786원, 서울보증보험의 가압류 9,128,670원 및 경매개시결정 등기는 모두 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 설정된 근저당권들도 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금은 미확인
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 실제 조사 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김이중 | 2022.03.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
김이중의 전입신고일은 2022.03.29로, 말소기준일 2017.08.23보다 늦습니다. 확인된 전입관계를 기준으로 대항력 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다.
따라서 현재 확인된 권리관계에서는 임차보증금을 매수인이 별도로 인수하는 구조로 계산하지 않습니다. 다만 보증금 액수와 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 우선변제권의 성립 및 배당 참여 여부까지 확정적으로 판단할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 검증은 별개
이번 경매의 가장 눈에 띄는 수치는 5회 유찰입니다. 감정가 130,842,100원의 물건이 현재 21,991,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 16.81% 수준입니다.
그렇지만 감정가는 현재 거래가격과 같지 않습니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 노후 목조 건물과 토지를 함께 매각하는 물건이고, 차량 접근이 불가능하며, 토지·건물의 실제 현황을 따져야 합니다. 감정가 대비 할인 폭이 크다는 사실만으로 실제 거래시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 경매 회차 | 매각 기준가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수(산정) |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 21,991,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 가정 | 15,393,699원 | 11.77% | 0원 |
| 7회 유찰 가정 | 10,775,589원 | 8.24% | 0원 |
현재 회차 외 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각결과나 향후 기일의 최저가를 확정한 금액은 아닙니다. 취득세·명도비용·수리비·기타 취득비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,991,000원 가정)
채권자들의 등기상 채권최고액 및 청구금액 합계는 314,092,456원입니다. 현재 최저매각가를 기준으로 하면 집행비용을 공제한 21,195,162원이 선순위 신평새마을금고 근저당권에 배당되는 구조로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 795,838원 |
| 1. 근저당 · 신평새마을금고 | 52,000,000원 | 21,195,162원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 11,520,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 임실농업협동조합 | 241,443,786원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 9,128,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 3.6%로 추정한 금액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치이며, 실제 확정채권액·당해세·최우선변제·배당이의 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 배당 부족과 매수인 인수는 구별해야 한다
| 경매 시나리오 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 21,195,162원 | 292,897,294원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 | 14,716,612원 | 299,375,844원 | 0원 |
| 7회 유찰 가정 | 10,181,628원 | 303,910,828원 | 0원 |
현재 가격에서는 채권자 전체 미배당액이 292,897,294원으로 추정됩니다. 특히 신청채권자 신평새마을금고의 청구액 47,613,034원도 전액 충족되지 않습니다.
하지만 이 미회수액을 낙찰자가 떠안는다는 의미는 아닙니다. 현재 확인된 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 김이중 역시 말소기준권리보다 늦게 전입한 후순위 임차인입니다. 그러므로 현재 계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·건물·토지 — 저환금성 위험이 핵심
- 입지. 진주시 유곡동 소재 진주보건대학 남서측 인근입니다. 주변은 사찰, 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재한 도심 외곽지대입니다. 일반적인 대단지 공동주택 주거환경과 차이가 있습니다.
- 차량 접근. 감정평가에서 본건까지 차량 출입이 불가능하다고 조사되었습니다. 토지현황의 도로접면도 세로한면(불)입니다. 차량 통행 및 실제 출입경로를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대중교통. 인근 시내버스 정류장이 있으나 운행노선과 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도로 평가되었습니다.
- 건물 노후도. 목조 스레트지붕 단층건이며 건축허가일이 1955.04.01입니다. 외벽은 모르타르 및 페인트 마감, 내부는 벽지마감, 창호는 새시창 등으로 조사되었습니다. 지붕·골조·누수·설비 상태와 수선 범위 확인이 중요합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 109.0㎡, 지형은 완경사·부정형입니다. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로, 용도지역과 제한사항에 따른 실제 이용 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각 범위. 본 경매는 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㅈ이 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 실제 위치·상태와 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 위치. 매각물건명세서에 따르면 목록 2번 건물은 공부상 120-5번지에 있으나, 현황상 120-5와 120-22번지 양 지상에 소재합니다. 토지별 소유권·매각 범위·건물 배치 및 경계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 차량 진입이 어렵고 노후 목조 건물이며, 단독주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물 활용성과 토지의 독립적 이용 가능성이 불확실해 일반적인 아파트보다 매수자 확보에 제약이 있을 수 있습니다.
그러나 공동담보 기재만으로 두 필지의 소유권과 이번 매각에서 취득하는 권리범위가 확정되는 것은 아닙니다. 토지별 등기사항, 매각목록, 지적도, 건물 배치 및 경계를 대조해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 토지와 건물을 자유롭게 이용할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트 — 가격보다 먼저 확인할 것
- 농지 관련 서류 제출조건. 농지가 아니라는 증명 또는 농지취득자격증명원 제출 요건을 확인하세요. 명세서에 미제출 시 보증금 몰수가 명시되어 있으므로 사전에 제출 가능 여부와 기한을 확정해야 합니다.
- 토지·건물 권리범위. 120-5와 120-22의 토지별 등기부, 매각목록, 지적도 및 건물 위치를 대조하세요. 건물이 양 지상에 존재한다는 특기사항의 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. ㄱ~ㅈ로 표시된 제시외 건물들이 매각에 포함됩니다. 위치·구조·현황과 이용상 제한을 확인하세요.
- 진입로와 현장 접근. 감정평가상 차량 진입 불가입니다. 실제 보행 출입경로, 통행 가능 여부, 건물 수선·공사 시 접근 가능성을 확인하세요.
- 건물 안전과 수선. 목조 스레트지붕 단층건의 지붕·골조·누수·난방·급배수 상태를 점검하세요. 건축허가일이 1955.04.01로 기재되어 있으므로 실제 사용 가능 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 김이중. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 및 인도 가능성을 조사하세요.
- 시세와 환금성. 최저가가 감정가의 16.81%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요. 인근 유사 토지와 노후 단독주택의 거래가격, 실제 수요, 예상 수선비를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당과 권리 재확인. 2017.08.23 신평새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 최신 매각조건. 매각기일은 2026.11.02입니다. 특별매각조건, 제출서류, 매각목록, 기일 변경 여부를 집행법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “최저가 16.81%”는 투자 수익률이 아니다
이 사건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 2017년 신평새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 김이중의 전입신고 역시 말소기준보다 늦어 확인된 권리관계상 임차보증금 인수 위험은 낮습니다. 현재 배당 산정의 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 부동산 자체와 입찰조건입니다. 5회 유찰된 현재 최저가는 21,991,000원이지만, 그 금액을 곧바로 저렴한 매수가격으로 평가할 근거는 부족합니다. 차량 진입이 어렵고, 오래된 목조 건물과 제시외 건물이 포함되며, 건물은 두 필지에 걸쳐 있습니다. 더구나 농지 관련 증빙을 제출하지 못하면 입찰보증금이 몰수되는 조건까지 존재합니다.
따라서 이 물건의 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 입찰조건과 현물 위험이 큰 저환금성 물건입니다. 증명서 확보와 토지·건물의 권리범위, 실제 출입 및 건물 이용 가능성이 확인되지 않는다면 가격이 더 내려가더라도 응찰을 권하기 어렵습니다.
종합 판단: D등급. 낮은 최저가보다는 보증금 몰수 위험 제거, 매각 범위 확정, 현장 접근성 및 객관적인 거래시세 확인이 우선입니다.
