창원지방법원 2025타경804. 진주시 유곡동 120-5 제15호와 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립주택 + 토지로 표시돼 있으나, 감정평가의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 목조 스레트지붕 단층으로, 건축허가일은 1955.04.01입니다. 등기상 현재 소유자는 유혜미이고, 2017.08.23 신평새마을금고의 채권최고액 52,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 경남신용보증재단·임실농업협동조합·서울보증보험주식회사의 가압류와 신평새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 점유자 김이중의 전입일은 2022.03.29로 말소기준일인 2017.08.23보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경804 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 유곡동 120-5 제15호 · 경상남도 진주시 진주대로1270번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 · 목조 스레트지붕 단층 |
| 토지 | 109.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 유혜미 |
| 감정가 / 최저가 | 130,842,100원 / 31,415,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신평새마을금고 / 47,613,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 물건 조건을 봐야 한다
말소기준권리는 2017.08.23 설정된 신평새마을금고 근저당권 52,000,000원입니다. 2023년 이후의 가압류 3건과 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다. 과거 1989년에 설정된 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김이중 | 2022.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김이중의 전입은 말소기준권리인 2017.08.23 근저당보다 약 4년 7개월 뒤인 2022.03.29입니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 없는 후순위 점유자로 판단됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확인되지 않지만, 말소기준보다 전입이 늦어 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — ‘감정가 24%’만으로 싸다고 볼 수 없는 이유
감정가 130,842,100원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 31,415,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,415,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 965,470원 |
| 1. 근저당 · 신평새마을금고 | 52,000,000원 | 30,449,530원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 11,520,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 임실농업협동조합 | 241,443,786원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,128,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 314,092,456원 가운데 예상 배당액은 30,449,530원이며, 미배당액은 283,642,926원입니다. 신평새마을금고 역시 신청채권액 47,613,034원을 전액 회수하지 못합니다. 다만 이 미배당액은 말소되는 채권의 부족액으로, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 물건성·입찰조건 — 이 사건의 진짜 난도
- 차량 접근. 감정평가서에 본건까지 차량 출입 불가능이라고 명시돼 있습니다. 인근 시내버스 정류장은 있으나 운행노선 수와 운행 횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물 상태. 목조 스레트지붕 단층 건물이며 건축허가일은 1955.04.01입니다. 외벽은 모르타르 위 페인트 및 모르타르 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창 등입니다.
- 토지 특성. 109.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 완경사·부정형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물인 감정서상 ‘ㄱ~ㅈ’이 매각에 포함됩니다.
- 농지 관련 제출. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 현황 소재. 건물은 공부상 120-5번지 지상에 소재하지만 현황은 120-5와 120-22 양 지상에 소재합니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 31,415,000원 | 30,449,530원 | 283,642,926원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 21,990,500원 | 21,194,671원 | 292,897,785원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 15,393,349원 | 14,716,269원 | 299,376,187원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 대항력 있는 임차보증금이나 인수 권리가 생기는 구조는 아닙니다. 즉 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 31,415,000원·21,990,500원·15,393,349원 중 어느 가격이 시장가격 대비 매력적인지는 이 데이터만으로 단정할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주보건대학 남서측 인근이며 사찰, 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재한 도심 외곽지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 불가능합니다. 인근에 시내 노선 버스정류장이 있으나 운행노선 수와 횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 포함됩니다. 공시지가는 157,000원/㎡입니다.
- 이용. 감정상 단독주택으로 이용 중이며 급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 4회 유찰 이력과 차량 접근 불가, 도심 외곽 입지, 1955년 건축허가의 노후 목조 건물이라는 요소를 함께 봐야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 농지 관련 서류. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건을 반드시 확인하세요.
- 차량 진입. 현장에서 실제 진입 동선, 보행 접근, 이삿짐·공사차량 접근 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 두 필지 현황. 건물이 공부상 120-5 지상이나 현황상 120-5·120-22 양 지상에 소재한다는 점을 현황도와 함께 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ‘ㄱ~ㅈ’ 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 실제 상태와 사용관계를 확인하세요.
- 점유자 명도. 김이중은 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 인도명령·명도 협의 절차를 예상해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세 할인이라고 판단하지 말고, 별도의 현장 시세와 거래 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지 관련 제출요건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 신평새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 점유자 김이중도 2022년 전입으로 후순위라 대항력이 없으며, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 낮은 최저가 하나로 평가하면 안 됩니다. 4회 유찰, 차량 출입 불가, 자연녹지지역, 노후 목조 단독주택 이용, 일괄매각 제시외 건물, 농지 관련 증명·자격증명 제출조건, 건물의 두 필지 걸침 현황이 동시에 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시세 대비 싼지 확인할 근거가 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전한 편이지만, 입찰조건과 환금성을 먼저 검증해야 하는 C급 난도 사건입니다.
