감정가 49%까지 내려왔지만, 차량 진입 불가·농지서류가 더 중요하다 — 진주 유곡동 제15호

창원지방법원 2025타경804. 진주시 유곡동 120-5 제15호와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립주택 + 토지로 표시되지만, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 목조 스레트지붕 단층 구조입니다. 건축허가일은 1955.04.01이고, 토지는 109㎡의 대지로 자연녹지지역에 속합니다.

현재 최저매각가는 감정가 130,842,100원의 49%인 64,112,000원입니다. 권리상 인수금액을 더한 실질취득액도 64,112,000원으로 같습니다. 그러나 가격 할인만으로 접근하기에는 물건의 이용성과 입찰 절차에 중대한 조건이 붙어 있습니다. 본건까지 차량 출입이 불가능하고, 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 이를 제출하지 않으면 보증금이 몰수됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1989년 근저당은 말소, 기준권리는 2017년

등기 초기에 설정된 박상언 명의 근저당 2건과 윤수현 명의 근저당 1건은 각각 채권최고액 8,000,000원·8,000,000원·30,000,000원이지만, 세 건 모두 2004.02.12 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2017.08.23 신평새마을금고 근저당 52,000,000원입니다.

그 뒤 설정된 경남신용보증재단·임실농업협동조합·서울보증보험주식회사의 가압류와 신평새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자의 전입일도 말소기준보다 늦어 매수인에게 승계되는 임차보증금은 산정되지 않습니다. 이에 따른 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유자 분석

실제 조사된 점유자는 1명입니다. 김이중의 전입신고일 2022.03.29는 말소기준권리 2017.08.23보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 확정일자·배당요구 여부와 보증금은 확인되지 않았지만, 선순위 대항력이 없어 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 가격 구조 — 49% 할인보다 이용성과 절차 위험

현재 최저가는 64,112,000원으로 감정가의 49.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 64,112,000원입니다. 3회 유찰 시 44,878,400원, 4회 유찰 시 31,414,879원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.

다만 시세 대비 저가 여부를 숫자만으로 확정할 수 있는 구조는 아닙니다. 이 물건은 차량 출입 불가, 도심 외곽 입지, 1955년 목조 단층, 세로한면 불리한 도로 조건, 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라는 특성이 겹칩니다. 감정가 대비 할인율이 커질수록 채권자 미배당은 확대되지만, 물건의 이용성과 환금성이 개선되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,112,000원 가정)

제공된 시뮬레이션 기준 총 채권액은 360,092,456원, 채권자 배당액은 62,557,984원, 미배당액은 297,534,472원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주보건대학 남서측 인근의 도심 외곽지대로, 사찰·단독주택·공동주택·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 불가능합니다. 인근에 시내버스정류장이 있으나 운행 노선과 횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
• 건물. 목조 스레트지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중이며, 건축허가일은 1955.04.01입니다.
• 토지. 대 109㎡, 자연녹지지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 규제. 자연녹지지역 및 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 현황 차이. 건물은 공부상 120-5번지에 소재하지만 현황은 120-5번지와 120-22번지 양 지상에 소재합니다.
• 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물 ‘ㄱ~ㅈ’이 매각에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지 관련 서류. 농지가 아니라는 사실의 증명 또는 농지취득자격증명원 제출 요건과 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
• 차량 접근. 차량 출입이 불가능한 현황을 직접 확인하고, 보행 진입로와 물품 운반·공사 가능성을 점검해야 합니다.
• 경계·소재지. 건물이 120-5와 120-22 양 지상에 걸쳐 있는 현황을 측량·지적도·현장으로 대조해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정서상 ‘ㄱ~ㅈ’의 위치·구조·사용 상태와 일괄매각 범위를 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 김이중의 실제 점유 부분과 인도 가능 시점, 보증금·계약 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 말소 근저당 대조. 을구 1번·2번·3번 근저당의 2004.02.12 말소 상태와 배당표 반영 여부를 등기 원문 및 배당자료로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 1955년 목조 단층의 구조·설비·수선 필요 범위를 현장 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지 관련 제출 안내를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 진입·서류·경계가 먼저다”

권리관계만 보면 이 사건은 정리가 가능합니다. 오래된 근저당 3건은 2004년에 말소됐고, 2017년 신평새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 김이중의 전입도 기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 입찰 판단의 중심은 권리보다 물건 자체입니다. 차량이 들어갈 수 없고, 1955년 목조 단층이며, 건물이 두 필지 양 지상에 소재하는 현황 차이가 있습니다. 여기에 농지 관련 증명서를 내지 않으면 보증금을 잃는 조건까지 붙습니다. 감정가의 49%라는 할인율은 눈에 띄지만, 이용성과 환금성, 서류 발급 가능성, 경계 상태를 확인한 뒤에야 의미가 생기는 가격입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 물건·절차 위험은 높음입니다.