✅ 인수 0원 👤 임차인 0명 ⚠️ 청구 600,000,000원 🏨 신건 577,000,000원
대구지방법원 2025타경4081. 포항시 남구 구룡포읍 ‘구룡포여의주타워’ 가동 5층 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(풀빌라)이며 가격시점 현재는 영업을 하지 않는 상태로 추정됐습니다. 등기상 소유자는 장예숙이고, 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 577,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
인수관계만 보면 단순합니다. 조사된 임차인은 없고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 제시된 배당·시나리오 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 그 사실만으로 곧바로 ‘권리 완전 안전형’이라고 결론내리기에는 등기 흐름과 권리판정 사이에 확인해야 할 지점이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4081 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 숙박시설(풀빌라) · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층 |
| 현재 상태 | 가격시점 현재 영업을 하지 않는 상태로 추정 |
| 소유자 | 장예숙 |
| 감정가 / 최저가 | 577,000,000원 / 577,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 별개로 원본 대조가 핵심
등기 흐름에서 가장 중요한 것은 2021.05.07 설정된 이곡새마을금고 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이후 채무자가 주식회사제이케이승리로 변경되고, 근저당권은 2025.06.10 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐습니다. 이어 2025.09.05 새마을금고중앙회가 임의경매를 개시했습니다.
임차인은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 현장답사에서는 출입문이 잠겨 내부현황을 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 자료상 임차인 인수는 없지만, 숙박시설이라는 용도와 내부 미확인 사정을 감안하면 실제 점유상태는 입찰 전에 현장 및 집행기록으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
이 사건에는 숙박시설 502호와 직접 비교할 수 있는 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 577,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지를 숫자로 판정할 근거가 없고, ‘신건이 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 577,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 461,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 369,280,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 577,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,170,000원 |
| 채권자 배당 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 568,830,000원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 8,170,000원을 제외한 568,830,000원이 소유자 잔여로 계산되고, 채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 그러나 등기에는 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 존재하고 사건 청구액도 600,000,000원이므로, 이 배당 추정은 등기 흐름과 맞지 않는 부분이 있습니다. 실제 배당순위와 채권액은 원본 기록 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구룡포초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 구룡포시장·근린생활시설·상가 등으로 형성돼 있고 환경은 보통 이상으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정도 대체로 편리한 편입니다.
- 이용상태. 숙박시설(풀빌라) 용도이나 가격시점 현재는 영업을 하지 않는 상태로 추정됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 중 5층이며, 급배수·위생·승강기 시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선, 북서측 약 6m 폭 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,520.0㎡, 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다.
- 규제. 규제자유특구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 현황확인. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았으나, 현장답사 당시 출입문이 잠겨 내부현황을 직접 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2021.05.07 근저당권과 2025.09.05 경매개시결정의 관계를 등기부·매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 이곡새마을금고에서 성서새마을금고, 새마을금고중앙회로 이어진 이전 내역과 현재 효력을 확인하세요.
- 배당표 재검증. 등기상 600,000,000원 근저당권과 사건 청구액 600,000,000원이 있는데 채권자 예상배당이 0원으로 계산된 사유를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부 출입도 하지 못했습니다. 실제 점유자는 현장에서 확인하세요.
- 영업중단 상태 확인. 가격시점 현재 영업을 하지 않는 상태로 추정되므로, 숙박시설 재가동 가능성과 현재 시설 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 577,000,000원이 시장가보다 유리하다고 단정하지 말고 별도 수익가치·매매사례 검토가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 확인된 임차인은 없고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 등기에는 2021.05.07 설정된 600,000,000원 근저당권과 이후 새마을금고중앙회까지 이어진 승계내역이 있고, 사건 청구액 역시 600,000,000원입니다. 반면 현재 권리판정은 2025.09.05 경매개시결정을 말소기준으로 표시하고 배당 추정에서는 채권자 배당이 0원으로 계산돼 있습니다.
여기에 숙박시설이 현재 영업 중단 상태로 추정되고, 내부현황·임대관계도 현장에서 확인되지 않았으며, 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 따라서 이 사건은 인수액만 보면 단순하지만, 권리 원본 대조와 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 신건 577,000,000원에 즉시 가격 가점을 줄 근거는 부족하며, 입찰 전에는 무엇보다 등기·명세서·배당관계의 불일치를 먼저 해소하는 것이 우선입니다.
