대구지방법원 2025타경4091. 경상북도 포항시 북구 흥해읍 덕성리 70의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 건물 소유자는 박덕진이고, 현재 권리분석의 기준은 2024.04.02. 설정된 신천4동새마을금고 채권최고액 420,000,000원 근저당권입니다. 이 권리 이후 농협은행, 농림수산업자신용보증기금관리기관, 현대캐피탈, 경북신용보증재단, 오케이저축은행 등의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 영일새마을금고·방재혁·김경수·김경옥 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 낙찰자가 등기상 떠안을 권리보다 더 중요한 것은 물건 자체와 입찰조건입니다. 특히 목록 3에 대해 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 몰수된다는 조건이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4091 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 덕성리 70 · 경상북도 포항시 북구 흥해읍 덕실마을길314번길 21 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 · 실제 일반철골구조 및 컨테이너 |
| 토지 | 550.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박덕진 |
| 감정가 / 최저가 | 301,264,070원 / 301,264,070원 (신건) |
| 청구금액 | 355,867,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 명시됐고, 법정지상권 역시 해당사항 없습니다. 말소기준은 2024.04.02. 신천4동새마을금고 근저당권이며, 이후의 가압류 7건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 실거래 비교보다 물건별 확인이 우선
감정가와 현재 최저매각가는 모두 301,264,070원으로 신건입니다. 동일 유형의 최근 실거래 비교값은 제시되어 있지 않아, 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 현재 판단 가능한 것은 0회 유찰로 감정가 100%에서 시작한다는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 301,264,070원 | 296,246,373원 | 419,335,208원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 241,011,256원 | 236,837,098원 | 478,744,483원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,809,004원 | 189,309,678원 | 526,271,903원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 매수인의 실질취득금액은 각각 매각가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,264,070원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,017,697원 |
| 2. 근저당 · 신천4동새마을금고 | 420,000,000원 | 296,246,373원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 18,296,870원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 164,671,831원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 16,722,246원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경북신용보증재단 | 11,600,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 7,972,754원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 31,490,159원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 44,827,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 5,017,697원을 제외한 296,246,373원이 신천4동새마을금고 근저당권에 배당되고, 이후 가압류권자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당은 419,335,208원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 물건 특이사항 — 권리보다 중요한 입찰 조건
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 포항시 북구 흥해읍 덕성리 소재 덕성2리마을회관 남동측 인근이며, 주변은 농경지와 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로, 외벽은 스타코·징크판넬 등, 내부는 벽지·타일 등이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 550.0㎡, 지목 대, 생산관리지역이며 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 소하천구역(덕장천), 공장설립승인지역이며 계획관리지역과 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3에 필요한 증명서를 제출하지 않으면 보증금이 몰수되므로 입찰 전에 발급 가능 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 감정평가에 포함된 제시외 방·창고·다용도실·수영장의 실제 위치와 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 컨테이너. 이동 가능한 컨테이너 2동이 있으므로 현황과 매각대상 관계를 확인해야 합니다.
- 소하천구역. 토지 일부가 소하천구역이므로 이용·개발 계획이 있다면 공법상 제한 정도를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재는 신건 감정가 301,264,070원입니다. 최근 거래 비교자료 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
권리관계만 보면 구조는 명확합니다. 2024.04.02. 신천4동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 실제 난점은 권리가 아니라 물건 조건입니다. 단독주택과 토지를 일괄매각하고, 제시외 건물이 감정에 포함되며, 목록 3에는 농지취득자격증명이 요구됩니다. 특히 미제출 시 보증금 몰수 조건은 입찰 전에 반드시 해결해야 할 사안입니다.
또한 일부 토지는 소하천구역이고 생산관리지역 등 공법상 제한이 있습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 301,264,070원이며 실거래 비교자료가 없어 가격상 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 등기 권리는 단순하지만, 농지취득자격증명과 제시외 건물·토지 제한을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
