창원지방법원 2025타경806. 진주시 이반성면 용암리의 토지와 버섯재배사·저온창고·사무실 및 숙소 등으로 구성된 물건입니다. 감정가 3,451,771,030원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,183,958,000원입니다. 물건의 현재 소유자는 하늘잎새버섯주식회사농업회사법인이며, 2020.06.03. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름만 보면 현재 경매의 기준점은 명확합니다. 2022.09.20. 설정된 진주남부농업협동조합 채권최고액 2,130,000,000원 근저당이 말소기준이고, 2023.03.06. 대한철강주식회사 채권최고액 300,000,000원 근저당과 2025.07.07. 경매개시결정은 그 뒤에 놓입니다. 다만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 유형이 아닙니다. 현황상 저온창고 사용자가 확인됐으나 보증금과 전입시점이 확인되지 않아 임차인 인수 위험을 0으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경806 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 이반성면 용암리 63 |
| 등기 건물 표시 | 경상남도 진주시 이반성면 용암리 71 · 경상남도 진주시 이반성면 하곡로 112-65 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 버섯재배사 · 저온창고 · 사무실 및 숙소 · 창고 등 |
| 소유자 | 하늘잎새버섯주식회사농업회사법인 |
| 감정가 / 최저가 | 3,451,771,030원 / 1,183,958,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,901,662,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준 | 2022.09.20. 을구 19번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 · 채권최고액 2,130,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 별도 확인
2018년 당시 다수 가압류와 임의경매개시결정, 2014~2017년 설정된 농협은행 근저당들은 2020.06.03. 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 소유권 취득 뒤에는 2020.06.03. 농협은행 채권최고액 1,644,000,000원 근저당이 설정됐으나 2022.09.21. 해지로 말소됐고, 그 직전인 2022.09.20. 설정된 진주남부농업협동조합 근저당이 이번 경매의 말소기준입니다.
이 근저당은 2026.02.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.24. 농업협동조합자산관리회사 앞으로 이전됐습니다. 후순위인 2023.03.06. 대한철강주식회사 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 판정 불가
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재효 | 저온창고 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 박재효 본인의 점유 조사입니다. 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없고, 확정일자도 미상이라 우선변제 여부 역시 판단을 보류해야 합니다.
③ 가격·배당 — 3회 유찰에도 채권 미배당은 12억 원대
현재 회차의 가정 매각가는 1,183,958,000원입니다. 집행비용 14,239,580원을 제외한 1,169,718,420원이 진주남부농업협동조합 근저당에 배당되는 구조이고, 대한철강주식회사 근저당에는 배당이 없습니다. 전체 채권최고액 기준 채권 합계는 2,430,000,000원, 미배당은 1,260,281,580원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,239,580원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 | 2,130,000,000원 | 1,169,718,420원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 대한철강주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다. 박재효의 보증금과 대항요건이 확인되지 않았으므로 실제 인수 여부는 별도 검증이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,183,958,000원 | 1,169,718,420원 | 1,260,281,580원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 828,770,600원 | 818,082,894원 | 1,611,917,106원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 580,139,420원 | 571,938,026원 | 1,858,061,974원 |
④ 물건 구성·입지·농지 조건
- 이용상태. 기호 8은 사무실 및 숙소, 기호 12~22와 29-가~라는 버섯재배사, 기호 26은 저온창고, 기호 38은 창고로 이용 중입니다. 제시외 물탱크실·지하수 관정·보일러실·창고·계사·작업장·비닐하우스·숙소 등도 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 구축물인 관정, 제시외 수목, 기계기구 ①~⑩이 매각에 포함됩니다. 기계기구 ①은 기호 12, 13 건물에 포함 평가됐습니다.
- 농지취득 관련. 목록 1,3,4,6,9,10,23,24,27,28,30,31,32,33,34,35,36,37,39,40,41,42,43,44,45는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 현황 차이. 기호 5,6,30 토지는 지목이 목장용지·답·과수원이지만 현황은 인접토지 진입로 및 부속토지이고, 기호 9,45 일부 지상에는 연못, 기호 27 일부는 구거로 이용 중입니다. 기호 31,32는 지목이 전이나 현황은 인접토지 부속토지입니다.
- 입지. 이반성면사무소 동측 근거리에 위치하며 주변은 농경지·버섯재배사·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 지역 내 교통사정은 보통입니다.
- 토지 정보. 지목 전 · 면적 2,853㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 8,300원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 맹지입니다.
- 규제. 보전관리지역과 가축사육제한구역이 다수 토지에 적용되고, 기호 33은 역사문화환경보전지역에 속합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박재효 점유 확인. 저온창고 사용자의 전입신고일·보증금·확정일자와 실제 임대차계약 존재 여부를 확인해 대항력·우선변제·명도 위험을 확정해야 합니다.
- 농지취득 증명. 제출 대상 목록에 대해 농지취득자격증명원 또는 농지가 아니라는 사실의 증명이 가능한지 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·관정·수목·기계기구 ①~⑩의 실제 현존 상태와 사용 가능 여부를 감정서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 현황과 공부 차이 확인. 목장용지·답·과수원·전으로 표시된 일부 토지가 실제로는 진입로·부속토지·구거·연못 등으로 사용되고 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 2022.09.20. 말소기준 근저당이 2026.03.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 현재 등기상태를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 34%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 토지·건물·기계기구의 개별 가치와 환금성을 따로 검토해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 조건 확인
현재 최저가 1,183,958,000원은 감정가 3,451,771,030원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 유찰률만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고 현재 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되지만, 저온창고 사용자인 박재효의 보증금과 전입시점이 미상이라 대항력 여부가 열려 있습니다.
더 큰 실무 조건은 농지취득 관련 제출의무입니다. 다수 토지에 농지취득자격증명원 또는 비농지 증명이 요구되고, 미제출 시 보증금 몰수 조건까지 명시돼 있습니다. 여기에 버섯재배사·저온창고·사무실·숙소·제시외 건물·관정·수목·기계기구가 일괄매각되는 복합 자산이라는 점까지 겹칩니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유·농지 절차·자산 실사 부담이 큰 물건입니다.
