광주지방법원 2025타경34003. 담양군 대전면 행성리 일대의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 현 소유자는 신지혜·장명운 각 2분의 1 공유이며, 2022.07.15 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 하남농업협동조합이 채권최고액 222,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기부에 과거 대전농업협동조합·담양한빛신용협동조합 근저당과 김민준의 주택임차권이 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.10.02 하남농업협동조합에 의해 이루어졌고, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 현재 조사된 점유·전입관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 대전면 행성리 34-23 |
| 등기상 부동산 | 전라남도 담양군 대전면 행성리 34-22, 34-23, 34-24, 34-25, 34-38, 34-39, 34-40 제3호 · 도로명주소 전라남도 담양군 대전면 추성1로 535 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신지혜 2분의 1 · 장명운 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 350,767,000원 / 157,144,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남농업협동조합 / 176,954,986원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 대 206.4㎡ · 제1종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 188,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하지만 임차인이 변수
말소기준은 2022.07.15 설정된 을구 8번 하남농업협동조합 근저당권 222,000,000원입니다. 이후 2025.10.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 김민준의 임차권은 임차보증금 100,000,000원, 계약일 2020.03.03, 주민등록·점유·확정일 2020.03.16으로 등기됐지만 2022.07.18 말소돼 현재 존속하는 임차권등기는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사 인원 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성수 | 2022.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 후 전입 |
| 이선희 | 2022.02.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
최성수는 말소기준권리 이후인 2022.09.16 전입이므로 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 최성수는 과거 이 부동산의 소유자이자 기존 근저당의 채무자로 등기됐던 사람과 동일해, 조사상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이 부분은 실제 임대차관계와 점유원인을 원본 서류로 확인해야 합니다.
이선희는 반대로 말소기준보다 앞선 2022.02.09 전입입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 인수규모를 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표의 산식상 인수액 0원을 곧바로 “실제 인수 없음”으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 3회 유찰의 숫자보다 실질취득 확인이 먼저
현재 최저매각가는 157,144,000원으로 감정가 350,767,000원의 44.8%입니다. 4회 유찰 시 125,715,200원, 5회 유찰 시 100,572,160원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 선순위 전입 가능성이 있는 이선희의 보증금도 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,000,016원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 하남농업협동조합 | 222,000,000원 | 154,143,984원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산식에서는 집행비용 3,000,016원과 하남농업협동조합 154,143,984원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 67,856,016원입니다. 신청채권 176,954,986원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이선희의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 일괄매각·토지·건물 체크
- 일괄매각. 건물과 관련 토지가 함께 매각되며 제시외 수목 및 잔디도 매각에 포함됩니다.
- 현황 사용. 목록 4는 제시목록상 34-22번지 위 지상에 소재하나, 공부상 34-22·34-23·34-24·34-25·34-38·34-39·34-40번지 위 지상에 소재하는 것으로 등재돼 있습니다.
- 실제 이용. 현황은 34-23·34-24·34-40번지 3필지를 일괄하여 사용하고 있습니다.
- 건물. 벽돌 및 경량철골구조 철근콘크리트 및 판넬지붕 단층 건물이며, 기본 위생·급배수·LPG 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 일부는 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 대전면 행성리 소재 한빛고교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·점포·농경지가 소재한 주택 및 상가혼용 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 토지는 주상용입니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시세 대비 수준을 직접 검증할 수 없습니다. 3회 유찰과 임차관계 미확정까지 함께 고려해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이선희 보증금 확인. 전입 2022.02.09로 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약서·확정일자·점유 지속 여부와 보증금을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 최성수 점유원인 확인. 과거 소유자·채무자와 동일인으로 표시돼 있으므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 34-23·34-24·34-40번지의 현황 일괄사용과 제시외 수목·잔디 포함범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 현장조사. 비교 실거래가가 없는 상태이므로 주변 단독주택·토지 거래와 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “얼마를 인수하느냐”가 먼저다
현재 최저가는 감정가의 44.8%까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 유찰입니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가 자체가 결론이 될 수 없습니다. 이선희가 말소기준 전인 2022.02.09 전입했고 보증금·확정일자가 미상이기 때문입니다. 선순위 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재하면 그 미배당분은 매수인 인수로 이어질 수 있어 실질취득비용이 달라집니다.
등기상 말소기준은 명확하고 과거 권리도 상당 부분 정리돼 있지만, 임차관계 하나가 전체 판단을 바꾸는 사건입니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 현재 157,144,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 내려왔지만, 임차보증금 확인 전 입찰가 판단 보류”입니다.
