광주지방법원 2025타경34003. 전라남도 담양군 대전면 행성리 일대의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있으나 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택입니다. 소유자는 신지혜와 장명운으로 각 지분 2분의 1이며, 하남농업협동조합이 청구액 176,954,986원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기 권리만 보면 말소기준은 2022년 7월 15일 설정된 하남농업협동조합의 채권최고액 222,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 김민준 명의의 보증금 100,000,000원 주택임차권도 2022년 7월 18일 이미 말소됐습니다. 문제는 등기부가 아니라 현재 조사된 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 대전면 행성리 34-23 · 전라남도 담양군 대전면 추성1로 535 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 벽돌 및 경량철골구조 · 철근콘크리트 및 판넬지붕 · 단층 |
| 소유자 | 신지혜 지분 2분의 1 · 장명운 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 350,767,000원 / 196,430,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남농업협동조합 / 176,954,986원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 토지 정보 | 대 206.4㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로 한 면 · 공시지가 188,200원/㎡ |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 수목 및 잔디 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유 위험은 남는다
과거 대전농업협동조합과 담양한빛신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 김민준의 주택임차권도 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022년 7월 15일 하남농업협동조합 근저당권이며 경매개시결정을 포함한 후순위 등기 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실질취득가를 막는 핵심 변수
보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 없으며, 현장에서 확인해야 할 점유 관계인은 2명입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성수 | 2022.09.16 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 이선희 | 2022.02.09 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
최성수는 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으며, 등기부상 과거 소유자이자 기존 채무자와 동일한 이름입니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다. 이선희는 말소기준일 전 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이선희의 유효한 임대차와 미배당 보증금이 확인될 경우 매수인 부담액이 발생하므로, 최저가만으로는 총 취득비용을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 56%라는 할인율만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 196,430,000원으로 감정가 350,767,000원의 56%이며 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일하거나 유사한 단독주택·토지의 최근 거래가격과 비교되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
특히 이 사건은 토지와 건물을 함께 매각하고, 공부상 여러 필지에 걸쳐 등재된 건물이 현황상 행성리 34-23·34-24·34-40 세 필지를 일괄해 사용하는 구조입니다. 제시외 수목과 잔디도 매각에 포함됩니다. 일반적인 집합건물보다 물건 구성과 현황 확인 범위가 넓어, 단순히 최저가 비율만으로 환금성과 적정가를 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,550,020원 |
| 1. 근저당 · 하남농업협동조합 | 222,000,000원 | 192,879,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 222,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 하남농업협동조합에 192,879,980원이 배당되고 29,120,020원이 미배당됩니다. 신청채권 청구액 176,954,986원은 현재 회차에서 충족되는 시나리오입니다. 이선희의 보증금·우선순위와 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 사건상 연립·다세대와 토지로 분류되지만, 감정평가 당시 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 담양군 대전면 행성리 한빛고교 남동측 인근으로, 주변에 단독주택·점포·농경지가 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있으며 난방 방식은 LPG입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역과 제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택과 여러 토지를 일괄매각하고 점유관계까지 확인해야 하므로 표준화된 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이선희 임대차 원본 확인. 임대차계약일·보증금·실제 점유·전입 유지 여부·확정일자·배당요구 여부를 모두 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 이선희에게 유효한 대항력이 있고 보증금이 전액 배당되지 않는다면 그 미배당액을 낙찰가에 더해 실질취득가를 산정해야 합니다.
- 최성수 점유 성격 확인. 과거 소유자·채무자와 동일한 이름이므로 실제 임차인인지 관계인 점유인지 현장과 서류를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 행성리 34-23·34-24·34-40의 실제 사용 경계와 건물 위치, 제시외 수목·잔디 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 조사. 감정가 할인율이 아니라 인근 단독주택·주상용 토지의 최근 거래와 실질취득가를 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세·최우선변제와 임차인 배당순위가 반영되면 하남농업협동조합 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56%보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금”
하남농업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하고 과거 등기 권리도 정리돼 있지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 이선희의 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
현재 최저가 196,430,000원은 감정가의 56%지만, 실거래 비교 근거 없이 싸다고 평가할 수 없고 선순위 가능 보증금이 더해질 경우 총 취득비용은 달라집니다. 토지·단독주택 일괄매각, 여러 필지의 현황 사용, 2회 유찰까지 함께 고려하면 가격보다 권리 확인이 먼저인 물건입니다. 결론은 임차관계 확인 전 입찰 보류입니다.