대구지방법원 2025타경4313. 창포2단지주공아파트 216동 15층 1504호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주성플래닝주식회사이며 2022.05.03 매매를 원인으로 2022.06.08 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 113,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가가 아니라 김재환의 대항력과 보증금입니다.
김재환은 2022.05.10 임대차계약, 2022.05.17 확정일자, 2022.06.08 주민등록 및 점유개시가 확인되고, 같은 보증금 112,000,000원으로 전세권과 주택임차권등기가 존재합니다. 이는 서로 다른 두 사람의 보증금이 아니라 실제 임차인 1명의 동일 보증금 관계이므로 224,000,000원으로 합산하면 안 됩니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4313 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 창포동 645 창포2단지주공아파트 216동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3 · 거실겸주방 · 욕실겸화장실 · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 주성플래닝주식회사 (2022.05.03 매매 · 거래가액 113,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 | 김재환 · 청구액 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 계산상 말소기준은 2025.02.24 압류입니다. 그런데 김재환의 전입·점유는 2022.06.08로 그보다 앞섭니다. 또한 을구 9번 전세권도 2022.06.15 설정되어 말소기준보다 선순위입니다. 반면 2025.11.18 주택임차권등기와 2025.11.24 경매개시결정은 기준권리 이후입니다. 중요한 점은 후순위 임차권등기의 형식적 소멸 여부와 별개로, 그 임차권이 보존하는 선행 대항력과 미배당 보증금 문제는 남는다는 것입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재환 | 216동 1504호 전부 | 112,000,000원 | 2022.06.08 / 2022.05.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 전세권 112,000,000원과 임차보증금 112,000,000원은 동일인 김재환의 동일 보증금 관계로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
제시된 실거래 자료는 창포주공1단지아파트 12건이며 목표 면적과 일치하지 않는 표본입니다. 따라서 동일 평형의 정밀 시세로 단정할 수는 없지만, 가격 수준을 점검하는 참고자료로는 의미가 있습니다. 최근 12개월 평균은 66,225,000원, 최신 거래는 2026.08의 57,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.85㎡ | 3 | 57,600,000원 |
| 2026.07 | 41.85㎡ | 11 | 67,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 9 | 57,600,000원 |
| 2026.04 | 49.77㎡ | 5 | 76,000,000원 |
| 2026.04 | 49.77㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 41.85㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 49.77㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 2025.11 | 41.85㎡ | 13 | 49,500,000원 |
| 2025.10 | 49.77㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 41.85㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 66,225,000원 |
현재 최저가 93,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 140.4%입니다. 여기에 인수위험까지 더하면 가격 판단 기준은 93,000,000원이 아니라 실질취득 약 112,000,000원입니다. 따라서 이 사건을 “감정가 9,300만원이라 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다. 최신 거래 57,600,000원과 최근 평균 66,225,000원보다 부담 수준이 높고, 실거래 표본 자체도 면적이 맞지 않아 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 1. 임차인 김재환 보증금 | 112,000,000원 | 90,926,000원 |
| 2. 을구 9번 전세권 · 김재환 | 112,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당분은 21,074,000원으로 계산되며 매수인 인수 대상입니다. 전세권과 임차보증금은 동일인·동일 금액의 관계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창포초등학교 북측 인근의 정비된 주택지대로 단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.
- 교통. 간선대로 인근이고 노선버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며 차량 출입도 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1504호로, 판상형·복도식 유형입니다. 급배수·위생·도시가스 개별난방·승강기설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 913,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공부 차이. 공부상 소재지는 창포동 645, 648번지이나 실제는 창포동 645번지로 조사됐습니다.
- 거래 참고. 실거래 자료는 창포주공1단지아파트 12건이며 목표 면적과 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다. 해당 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 재계산. 응찰가를 낮춰도 매수인 인수액이 증가합니다. 반드시 “낙찰가 + 미배당 보증금”으로 총부담을 계산해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 김재환의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록·점유, 전세권 설정 경위와 경매신청 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 전세권·임차권 관계 확인. 동일인 김재환의 전세권 112,000,000원과 임차권등기 보증금 112,000,000원을 중복 채무로 계산하지 말되, 각 권리의 법적 효력과 배당·인수 관계는 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 제시 실거래는 목표 면적과 불일치합니다. 최신 거래 57,600,000원과 최근 평균 66,225,000원은 참고치로만 사용하고 해당 호수의 실제 면적·수리상태·층 조건을 별도 확인해야 합니다.
- 소재지 표시 확인. 공부상 645, 648번지와 실제 645번지 차이를 현황도·건축물대장 등으로 확인하세요.
맺으며 — “9,300만원짜리 경매”가 아니다
이 물건을 감정가 93,000,000원짜리 아파트로만 보면 판단이 틀어집니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명, 김재환의 보증금이 112,000,000원이고 현재 회차에서도 21,074,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 더 낮은 가격으로 유찰돼도 그만큼 인수액이 커지므로 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
게다가 최근 12개월 실거래 평균은 66,225,000원, 최신 거래는 57,600,000원이고, 현재 최저가 자체가 최근 평균의 140.4%입니다. 실거래 표본의 면적 불일치라는 한계를 감안하더라도, 이 사건에는 최저가 할인에 따른 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리 인수 부담이 크고, 가격도 보수적으로 봐야 하는 인수형 경매가 결론입니다.
