대구지방법원 2025타경4347. 포항시 북구 우현동 415-2에 있는 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1·2층 보육시설 등, 지하는 지하대피실 등이며 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층입니다. 토지는 1,653㎡, 지목은 대, 이용상황은 주거기타, 용도지역은 자연녹지지역입니다. 아파트처럼 동일 평형의 단순 가격비교가 가능한 유형이 아니라 토지·건물의 이용성과 환금성을 함께 봐야 합니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 1996년 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당 2건은 2008.06.03 해지됐고, 같은 날 새로 설정된 대구축산업협동조합 채권최고액 455,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 추가 근저당 3건, 포항시 가압류·압류, 국 압류, 현재 경매개시결정까지 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 우현동 415-2 · 경상북도 포항시 북구 아치로 155 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1·2층 보육시설 등 · 지하 지하대피실 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 1,653㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 주거기타 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 손은미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,147,616,890원 / 1,147,616,890원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영자 / 101,860,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 철거 및 이동이 용이한 놀이시설 등은 평가 및 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2008.06.03 을구 5번 대구축산업협동조합 근저당 455,000,000원입니다. 이후 같은 조합의 추가 근저당 26,000,000원·23,000,000원·59,000,000원, 포항시 가압류 148,521,130원, 포항시 압류, 유귀자 가압류 32,692,000원, 국 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 감정가 100%
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,147,616,890원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,147,616,890원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 918,093,512원, 2회 유찰 시에는 734,474,809원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,147,616,890원 | 846,073,156원 | 0원 | 287,667,565원 |
| 1회 유찰 · 80% | 918,093,512원 | 846,073,156원 | 0원 | 60,439,421원 |
| 2회 유찰 · 64% | 734,474,809원 | 724,730,061원 | 121,343,095원 | 0원 |
눈여겨볼 부분은 2회 유찰 시입니다. 매각가가 734,474,809원까지 내려가면 전체 채권 846,073,156원 중 121,343,095원이 미배당되고, 신청채권자 김영자의 101,860,026원도 배당액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당은 등기상 매수인 인수액과 같은 개념이 아니며, 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,147,616,890원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,876,169원 |
| 을구 5번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 59,000,000원 | 59,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 포항시 | 148,521,130원 | 148,521,130원 |
| 갑구 4번 가압류 · 유귀자 | 32,692,000원 | 32,692,000원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 김영자 | 101,860,026원 | 101,860,026원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 287,667,565원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 846,073,156원이 전액 배당되고, 소유자에게 287,667,565원이 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세화고등학교 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 등의 출입이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1·2층은 보육시설 등, 지하는 지하대피실 등으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 있고 1·2층에는 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 1,653㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 215,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 제외물. 토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 놀이시설 등이 있으며 해당 시설은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 사용계약, 전입·사업자등록 관계를 현장에서 재확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 철거·이동이 용이한 놀이시설 등은 매각에서 제외됩니다. 인수 후 철거·반출 관계를 확인하세요.
- 용도 지속 가능성. 현재 1·2층이 보육시설 등으로 이용 중입니다. 현 용도를 유지할지, 다른 활용이 가능한지 토지이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 자연녹지지역 검토. 토지는 자연녹지지역입니다. 향후 증·개축이나 개발을 전제로 가격을 산정한다면 관련 제한을 별도로 확인하세요.
- 2회 유찰 시 배당변화. 734,474,809원 시나리오에서는 미배당 121,343,095원이 발생하고 신청채권자 배당도 0원으로 계산됩니다. 유찰 회차에 따라 채권자 대응이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 깔끔, 승부처는 용도와 가격”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2008.06.03 대구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 일반 주택형 경매처럼 접근하면 안 됩니다. 1·2층 보육시설 등으로 이용되는 2층 건물과 1,653㎡ 토지의 일괄매각이고 토지는 자연녹지지역입니다. 현재 최저가는 감정가 1,147,616,890원의 100%인 신건입니다. 따라서 “인수 0원”이라는 권리상의 장점만으로 가격까지 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 권리는 합격권이지만, 가격과 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
