대구지방법원 2025타경4352. 포항시 남구 효자동 포항효자웰빙타운에스케이뷰 102동 18층 1801호 아파트입니다. 현재 소유자는 박종훈이며 2017.10.27 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 92,400,000원으로 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 주택임차권, 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차권자 배성진의 임대차계약일은 2021.10.29, 점유개시일은 2022.01.04, 주민등록일과 확정일자는 2022.01.05입니다. 모두 2017.10.27 말소기준권리보다 늦기 때문에 자료상 대항력은 없습니다. 임차보증금은 330,000,000원이지만 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4352 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 효자동 566 포항효자웰빙타운에스케이뷰 102동 18층 1801호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9461㎡ · 25층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 박종훈 · 2017.10.27 소유권 취득 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 352,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 354,396,549원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2017.10.27 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당보다 뒤에 설정된 배성진의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 서울보증보험의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배성진 | 주거 (임차권등기) | 2022.01.05 | 2022.01.05 | 330,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
배성진은 2024.01.16 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 신고된 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 전입일 2022.01.05는 말소기준권리 2017.10.27보다 늦습니다. 따라서 보증금 330,000,000원 자체가 크다는 이유만으로 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아니며, 본건의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
효자웰빙타운에스케이뷰1차 동일 면적 84.95㎡의 최근 거래 12건은 2026.03부터 2026.06까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 334,375,000원, 최신 거래는 333,000,000원입니다. 신건 최저가 352,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.3%로, 최근 시세보다 낮은 가격이라고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.95㎡ | 24 | 333,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 24 | 333,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 7 | 297,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 20 | 352,500,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 20 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 6 | 307,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 17 | 340,000,000원 |
| 평균 | 84.9461㎡ | 12건 | 334,375,000원 |
최근 거래 범위는 297,000,000원~370,000,000원이고, 평균은 334,375,000원입니다. 감정가와 최저가는 352,000,000원으로 최근 평균보다 높고, 최신 거래 333,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 신건에서는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 354,396,549원 | 253,872,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 143,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 590,096,549원, 예상 배당 합계는 346,272,000원이며 미배당액은 243,824,549원입니다. 주택도시보증공사 청구액은 전액 충족되지 않고, 서울보증보험 가압류에도 배당이 돌아가지 않는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효자초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성돼 있습니다. 단지 남측으로 형산강이 흐릅니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성과 대중교통 이용 편의성 등 제반 교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 18층 단위세대로, 급배수·위생·승강기·화재경보·옥내소화전·도시가스·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로2류와 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당하고 공시지가는 1,219,000원/㎡입니다.
- 단지. 효자웰빙타운에스케이뷰1차는 1,181세대이며 사용승인일은 2007.10.12입니다.
- 현장확인. 실지조사 당시 폐문 및 거주자 부재로 내부 구조·설비·마감상태와 내부 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 352,000,000원은 최근 12개월 평균 334,375,000원의 105.3%입니다. 최근 거래보다 낮은 가격으로 착각하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 281,600,000원, 2회 유찰 시 225,280,000원으로 시나리오가 제시돼 있으므로 회차별 가격을 따로 비교해야 합니다.
- 임차권 확인. 배성진의 임차권등기와 보증금 330,000,000원이 존재하지만 대항력은 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 감정평가 당시 폐문·거주자 부재였고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 구조 변경과 하자 여부가 구체적으로 확인되지 않았으므로 현장조사 및 관련 확인이 필요합니다.
- 배당 한계. 신건 기준 채권 미배당액이 243,824,549원으로 산정돼 있으며 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 신건은 시세 이상”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.10.27 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차권자 배성진의 전입일은 2022.01.05라 대항력이 없습니다. 이후 임차권·경매개시결정·가압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가는 352,000,000원인데, 최근 12개월 평균은 334,375,000원, 최신 거래는 333,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 105.3%로 최근 시세보다 높은 위치입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인되지 않으며, 유찰 여부와 실제 점유·내부 상태를 확인한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다.
