🏷️ 최저가 77,684,100원 🧾 인수 0원 👥 이은덕 지분 3분의 1 ⚖️ 우선매수신고 1회
대구지방법원 2025타경4363. 포항시 남구 상도동 66-46 소재 부동산으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 소유관계는 이은광·이은님·이은덕이 각각 3분의 1씩 공유하고 있으며, 2025년 12월 10일 강제경매개시결정은 이은덕 지분에 대해 기입됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 77,684,100원이고 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 핵심은 2025년 9월 19일 이은덕 지분에 설정된 주식회사모두론대부의 가압류 28,329,319원입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고, 뒤이어 기입된 동양자산관리대부주식회사의 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4363 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 상도동 66-46 · 경상북도 포항시 남구 중흥로140번길 46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 공유자 | 이은광 3분의 1 · 이은님 3분의 1 · 이은덕 3분의 1 |
| 매각 형태 | 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 77,684,100원 / 77,684,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동양자산관리대부주식회사 / 24,056,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 대 · 205.0㎡ · 준주거지역 · 공시지가 620,500원/㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 급·배수설비·위생설비·난방설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
2025년 6월 17일 상속으로 이은광·이은님·이은덕이 각각 3분의 1씩 공유하게 됐고, 그중 이은덕 지분에 2025년 9월 19일 주식회사모두론대부의 가압류가 들어왔습니다. 이어 2025년 12월 10일 동양자산관리대부주식회사에 의한 강제경매가 개시됐습니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 지분매각 — 이 사건의 실질적인 핵심
등기부상 공유자는 이은광·이은님·이은덕으로 각각 지분이 3분의 1이고, 경매개시결정은 이은덕 지분에 대해 기입돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 지분매각이라고 명시돼 있습니다.
또한 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음이 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 인수권리 자체는 깨끗하지만, 낙찰 뒤에도 나머지 공유지분이 존재하는 구조라는 점을 가격 판단과 함께 봐야 합니다.
③ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 77,684,100원 | 52,386,020원 | 0원 | 23,499,766원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 62,147,280원 | 52,386,020원 | 0원 | 8,242,609원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,717,824원 | 48,422,903원 | 3,963,117원 | 0원 |
현재 신건 가격과 1회 유찰 가격에서는 총 채권 52,386,020원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 가격 49,717,824원에서는 총 배당이 48,422,903원으로 줄고, 3,963,117원의 미배당이 발생합니다. 다만 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,684,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,314원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사모두론대부 | 28,329,319원 | 28,329,319원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 동양자산관리대부주식회사 | 24,056,701원 | 24,056,701원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,499,766원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 52,386,020원이 전액 배당되고, 소유자 교부액 23,499,766원이 남습니다. 집행비용은 1,798,314원으로 추정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 상대동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 포함한 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 외벽은 벽돌 치장 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시 및 목재 이중창호입니다.
- 토지. 205.0㎡의 대지로 준주거지역이며, 평지·정방형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 620,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 이은덕 지분에 관한 경매입니다. 등기부의 공유지분 구조를 전체 소유권 매각으로 오인하지 않아야 합니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서에 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함된다고 기재돼 있으므로 현황과 매각대상 범위를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 같은 77,684,100원입니다. 실거래 비교 근거 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당 변화. 2회 유찰 시 3,963,117원의 미배당이 발생하지만, 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 지분구조
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없어, 등기상 인수금액은 0원입니다. 현재 신건 가격에서도 채권액은 전액 배당되는 계산입니다.
하지만 물건의 성격은 단순한 전체 소유권 경매와 다릅니다. 공유자 세 명이 각각 3분의 1을 보유한 가운데 이은덕 지분이 매각되고, 공유자의 우선매수신고도 1회에 한하여 행사 가능하다고 명시돼 있습니다. 여기에 제시외 건물 포함·일괄매각, 임대관계 미상까지 확인해야 하므로, 결론은 “인수 0원은 긍정적이지만 지분매각 구조 때문에 보수적으로 접근할 사건”입니다.
