대구지방법원 2025타경4393. 포항시 북구 장성동 ‘롯데낙천대’ 102동 18층 1802호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 권규벽으로 2022.09.30 매매가 170,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인의 선순위 대항력과 매각조건의 포기 확약입니다. 김현우의 전입·점유개시는 2022.06.30으로, 말소기준권리인 2024.02.20 국민건강보험공단 압류보다 빠릅니다.

따라서 확약이 없었다면 배당으로 전액 회수되지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 최저가에서 김현우에게 146,114,000원이 배당되고 23,886,000원이 부족하다고 계산합니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 매각조건이 인수를 막는다

실제 임차인은 1명입니다. 김현우는 보증기관의 중복 승계신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 잡혀 있습니다. 전입 2022.06.30은 말소기준 2024.02.20보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2022.05.20과 배당요구로 우선변제권도 행사합니다. 2024.07.04 임차권등기가 이루어졌고, 그 등기 자체는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 1.49억도 최근 거래보다 높다

롯데낙천대는 820세대, 사용승인일은 2004.03.26이며 이 물건과 동일한 전용 59.99㎡의 최근 거래가 12건 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 132,875,000원, 최신 거래는 2026.04 130,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 149,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.1%입니다.

거래 범위는 125,000,000원~150,000,000원입니다. 현재 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고, 최신 거래 130,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차는 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 인수 문제가 확약으로 해소되더라도 가격 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족액은 23,886,000원입니다. 그러나 매각조건의 보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 지상20층 중 18층, 사용승인일 2004.03.26. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 860,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함·저촉됩니다.
• 현황. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 조사 한계. 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부와 구조를 직접 확인하지 못해 동 유형 아파트의 일반적인 구조·마감상태를 참고해 감정평가했습니다.
• 환금성. 820세대 아파트이고 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인되지만, 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 결론은 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로, 입찰 직전 매각물건명세서 원문에서 해당 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 대항력 자체는 사라지지 않습니다. 김현우의 전입은 말소기준보다 빠르므로 기본 구조는 선순위 대항력 임차인 사건입니다. 실질 인수 0원 판단은 오직 이 임차인에 관한 포기·말소 조건을 반영한 결과입니다.
• 현재 가격에 시세 할인 없음. 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.1%입니다. 신건이라는 이유로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
• 유찰 시 가격과 권리를 분리해 판단. 1회·2회 유찰 시 룰상 미배당 보증금은 커지지만, 동일한 매각조건이 유지되는 경우 실질 인수는 0원입니다. 따라서 유찰의 효과는 주로 취득가격 하락 쪽에서 봐야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 인도 상태와 점유관계를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
• 세금·관리비 확인. 국민건강보험공단 압류와 포항세무서 처분청의 압류가 등기되어 있으며, 실제 배당·체납관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — 권리의 함정은 확약이 풀지만, 가격은 아직 풀리지 않았다

이 사건을 단순히 “대항력 임차인 보증금 170,000,000원”만 보고 피하면 매각조건을 놓친 것이고, 반대로 “확약이 있으니 좋은 물건”이라고 바로 판단하면 가격을 놓친 것입니다. 김현우는 2022.06.30 전입한 대항력 있는 실제 임차인이고, 일반 배당 계산상 현재 회차에서 23,886,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각조건에 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.

그 다음에 봐야 할 것은 오직 가격입니다. 실질취득 149,000,000원은 최근 12개월 평균 132,875,000원의 112.1%이고 최신 거래 130,000,000원보다도 높습니다. 게다가 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 따라서 현 회차 결론은 “권리는 조건부로 해소, 가격은 보류”가 가장 정확합니다. 확약 덕분에 인수 리스크는 낮아졌지만, 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 볼 수는 없습니다.