대구지방법원 2025타경4398. 포항시 북구 득량동 초원힐트리움 8층 801호, 전용 59.935㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 전민재의 140,000,000원 임차권입니다. 전입일은 2020.10.23, 확정일자는 2020.10.12이고, 임차권등기는 2024.10.25에 이뤄졌습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.12.22 강제경매개시결정보다 앞서므로 형식상 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 봐야 합니다. 현재 회차에서는 임차보증금 140,000,000원이 배당표상 전액 배당되므로 미배당 자체도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 득량동 305-4 초원힐트리움 8층 801호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 이동로 46 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.935㎡ · 10층건 중 8층 |
| 소유자 | 문충작 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,407,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘조건부 정리’
등기부에는 2020.12.24 민간임대주택등기도 존재합니다. 또한 2016.06.16 설정된 대동신용협동조합 근저당권 130,000,000원은 2016.10.14 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 2025.12.22 강제경매개시결정이 등기돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전민재 | 제8층 제801호 59.935㎡ 전부 | 140,000,000원 | 2020.10.23 / 2020.10.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 전민재 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 내려가는데 신건은 161,000,000원
초원힐트리움 동일 면적대 실거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 139,800,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 130,000,000원, 최신 거래는 2026.08 120,000,000원이고 최근 구간은 과거 대비 -11.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.62㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.94㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2021.12 | 59.62㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 130,000,000원 |
최저매각가 161,000,000원은 전체 실거래 평균의 115.2%이며, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 123.8%입니다. 최신 거래가 120,000,000원까지 내려온 상태에서 신건 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 전민재 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 150,407,190원 | 17,946,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 140,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 청구액 중 132,461,190원이 미배당됩니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 숫자상 인수액과 실질 인수액은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 13,803,200원 | 조건 적용 시 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 39,202,560원 | 조건 적용 시 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 계산상 1회 유찰 시 13,803,200원, 2회 유찰 시 39,202,560원이 나타납니다. 하지만 매각 조건에서 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있으므로 전민재 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항이동중학교 북측 인근으로 아파트·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층건 중 8층 801호이며, 승강기·도시가스 난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중로1류 접합·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공시지가는 790,200원/㎡입니다.
- 환금성. 초원힐트리움은 19세대이며 준공일은 2016.05.20입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 1.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 조건 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에 그대로 적용되는지 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 123.8%로 최근 시세보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름은 -11.2%이고 최신 거래는 120,000,000원입니다.
- 유찰 시 권리 계산. 1회·2회 유찰 시 계산상 미배당 보증금이 발생하지만, 이 사건은 해당 임차권에 대한 반환청구권 포기·말소 조건을 함께 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2020.12.24 민간임대주택등기가 확인되므로 입찰 전 현재 등기 상태와 말소 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현재 점유·인도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 더 엄격하게 볼 사건
이 사건은 겉으로만 보면 140,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수형처럼 보입니다. 실제로 전민재의 전입과 확정일자는 경매개시결정보다 앞서고 대항력·우선변제권도 갖췄습니다. 그러나 매각 조건에서 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균은 130,000,000원, 최신 거래는 120,000,000원인데 신건 최저가는 161,000,000원입니다. 최근 시세 대비 123.8%이고 가격 추세도 -11.2%입니다. 권리 조건은 해소되지만 가격 메리트는 없는 신건이라는 결론이 맞습니다. 단지 경매 평균 유찰 1.8회까지 감안하면, 현재 회차에서 서두르기보다 유찰 이후 가격과 매각 조건을 함께 다시 검토하는 편이 합리적입니다.
