대구지방법원 2025타경4403. 포항시 북구 양덕동 ‘양덕삼구트리니엔2차’ 209동 5층 505호, 전용 84.9599㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 성영신은 2021년 6월 19일 매매를 원인으로 2021년 9월 30일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 320,000,000원입니다. 이후 설정됐던 삼성생명보험 근저당은 2021년 12월 7일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025년 12월 22일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.

문제는 그보다 앞선 2024년 12월 10일 등기된 장명훈의 주택임차권입니다. 주민등록·점유개시일은 2021년 12월 7일로 경매개시결정보다 빠르며, 실제 임차인은 장명훈 1명입니다. 등기에는 임대차계약이 두 차례 기재되어 있고 보증금은 280,000,000원과 252,000,000원, 확정일자는 각각 2021년 11월 19일과 2023년 10월 11일로 적혀 있습니다.

다만 매각물건명세서의 조건이 이 사건의 결론을 바꿉니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 본 분석에서는 이 조건을 전제로 장명훈 임차권의 매수인 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 매각조건이 핵심

현재 경매에서 가장 중요한 권리는 장명훈의 임차권입니다. 전입·점유개시가 2021년 12월 7일, 임차권등기가 2024년 12월 10일이고, 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025년 12월 22일이므로 등기 순위만 보면 선순위 대항력 임차권입니다. 매각물건명세서는 인수권리를 “해당사항없음”으로 표시하면서, 그 근거가 되는 별도 매각조건으로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 제시하고 있습니다.

* 본 리포트의 “실질 인수 0원”은 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 것을 전제로 한 금액입니다.

② 시세 비교 — 3억 신건은 최근 거래보다 높다

양덕삼구트리니엔2차는 820세대, 2014년 6월 16일 준공된 아파트입니다. 비교 대상은 본건과 면적이 일치하는 전용 84.96㎡의 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 229,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 253,000,000원입니다.

최근 거래 범위는 205,000,000원~253,000,000원입니다. 반면 본건 신건 최저가는 300,000,000원으로 최근 12개월 평균의 130.8%입니다. 매각조건을 반영한 실질 인수액이 0원이므로 실질취득액도 현재 회차에서는 300,000,000원*입니다. 즉 권리조건이 정리돼도 가격은 최근 거래권을 뚜렷하게 상회합니다.

③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)

현재 회차 300,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 262,330,887원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 32,669,113원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 매각조건을 반영해 0원*으로 계산되어 있습니다.

④ 회차 시나리오 — 유찰돼야 가격대가 달라진다

1회 유찰 시 매각가는 240,000,000원으로 최근 12개월 평균 229,333,333원과 가까워지고, 2회 유찰 시에는 192,000,000원으로 최근 실거래 최저 205,000,000원보다 낮아집니다. 다만 현재는 0회 유찰 신건이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 0.0회로 집계되어 있습니다. 향후 유찰을 전제로 현재 물건을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 본건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 21층 건물 중 5층 505호입니다.
• 입지. 포항송곡초등학교 남측 인근으로, 주변은 중·소규모 아파트와 학교·관공서·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측 약 40m, 북서측·북동측 약 30m, 남동측 약 15m 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며, 공시지가는 927,400원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 단지 규모. 양덕삼구트리니엔2차는 820세대, 2014년 6월 16일 준공 단지입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 대조. 장명훈 임차권은 순위상 선순위입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 보증금 이력 확인. 임차권등기에는 2021년 계약 280,000,000원과 2023년 계약 252,000,000원이 함께 기재되어 있습니다.
• 가격 상한 검토. 신건 300,000,000원은 최근 12개월 평균 229,333,333원의 130.8%입니다. 권리 인수 0원*만 보고 현재 가격을 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 최근 거래 비교. 동일면적 최근 거래 범위는 205,000,000원~253,000,000원이고 최신 거래는 253,000,000원입니다.
• 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 262,330,887원이 전액 배당되는 계산입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각조건·실거래 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리조건은 풀리지만, 3억 신건은 비싸다

이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 까다로운 물건입니다. 장명훈의 전입·점유는 2021년 12월 7일로 강제경매개시결정 2025년 12월 22일보다 빠르고, 임차권등기에는 280,000,000원과 252,000,000원의 보증금 이력이 명확히 남아 있습니다. 그러나 매각조건에 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 들어 있어, 그 조건대로라면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

그렇다고 투자 매력까지 높아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 300,000,000원*은 동일 면적 최근 12개월 평균 229,333,333원의 130.8%이고, 최신 거래 253,000,000원도 웃돕니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 권리는 조건부로 정리되지만, 가격은 보류. 신건 3억을 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다.