대구지방법원 2025타경4408. 포항시 남구 해도동 13-4의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 소매점의 점포·사무실, 그리고 대부분 창고와 일부 화장실입니다. 임대관계는 없고, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 적혀 있습니다. 따라서 현재 확인자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리의 기준점은 1998.08.28. 설정된 주)경동보일러 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보로 제13-4호 토지 및 건물을 대상으로 하고 있으며, 데이터상 말소기준권리로 선언되어 있습니다. 2004.02.19. 주식회사경동보일러의 근저당, 2025년 이후 이정욱 지분에 대한 압류, 2025.12.23. 임의경매개시결정, 2026.04.10. 공현덕 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4408 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 해도동 13-4 · 경상북도 포항시 남구 양학천로 226 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 소매점은 점포 및 사무실 · 창고는 대부분 창고 및 일부 화장실 |
| 토지 | 231.4㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 이귀자 지분 5분의 3 · 이정욱 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 379,187,475원 / 379,187,475원 (신건) |
| 청구액 | 77,671,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
1998.04.06. 설정된 주)대구은행 근저당 125,000,000원은 2004.02.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그 뒤인 1998.08.28. 주)경동보일러 근저당입니다. 이 권리의 채권최고액은 원문상 50,000,000원으로 기재돼 있으나 배당자료에서는 채권액 미상으로 계산에서 제외돼 있습니다. 이후 2004.02.19. 근저당 50,000,000원과 2025년 이후의 압류·경매개시결정·가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임대 및 매각 조건
| 임차관계 | 없음 |
|---|---|
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 일괄매각 | 일괄매각 |
| 제시외 건물 | 포함 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
임차인이 없으므로 대항력·우선변제·보증기관 승계 여부를 별도로 판단할 대상도 없습니다. 권리분석의 핵심은 임차인보다 말소기준 근저당의 실제 채권액 확인과 일괄매각 대상 및 제시외 건물 범위를 원문과 대조하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 379,187,475원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,108,625원 |
| 을구 2번 근저당 · 주)경동보일러 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사경동보일러 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 공현덕 | 17,394,300원 | 17,394,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 305,684,550원 |
을구 2번 말소기준 근저당은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 채권액이 확인된 항목의 총 청구액은 67,394,300원, 예상배당도 67,394,300원이며 계산상 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 379,187,475원 | 0원 | 305,684,550원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 303,349,980원 | 0원 | 230,908,780원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 242,679,984원 | 0원 | 171,088,164원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 포항고속버스터미날 북동측 인근이며, 주변은 도로변 각종 상가와 후면 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 소매점 부분은 점포 및 사무실, 창고 부분은 대부분 창고이고 일부 화장실입니다.
- 건물. 소매점은 철근콘크리트조 슬래브지붕, 사용승인일 1998.02.17.이며 창고는 경량철골조 판넬지붕, 사용승인일 1998.11.14.입니다.
- 토지. 면적 231.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 742,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 포항영흥초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 근저당 확인. 1998.08.28. 주)경동보일러 근저당이 기준권리이며, 배당자료상 실제 채권액은 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되므로 매각목록과 감정평가 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정자료상 임대관계 없음이고 임차인도 확인되지 않았습니다.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없습니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가의 시장 대비 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 주의. 을구 2번 근저당 채권액 미상 및 당해세·임차인 최우선변제 미반영 때문에 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “인수는 0원, 가격은 별도 검증”
이 사건은 매수인이 인수하는 권리가 0원이고, 임대관계도 없으며, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 정리돼 있다는 점에서 매수인 인수 구조는 단순합니다. 1998.08.28. 말소기준 근저당 이후의 근저당·압류·경매개시결정·가압류도 매각으로 소멸합니다.
다만 배당분석에서는 말소기준 근저당의 실제 채권액이 확인되지 않아 계산에서 제외돼 있고, 가격 측면에서도 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 여부와 배당 불확실성을 분리해 봐야 하는 사건입니다. 현재 자료만으로는 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하기보다, 말소기준 근저당의 실제 채권액과 현장·시세를 추가 확인하는 것이 핵심입니다.
